프라이빗 모기지(Private Mortgage)란 무엇인가?

프라이빗 모기지(Private Mortgage)란 무엇인가?
며칠 전 한 신문에서는 ‘모기지 얻으려 사채시장에 몰려’라는 제목으로 “새해부터 시행되고 있는 연방 금융감독원(OSFI)의 새 모기지 규정에 따라 대출심사가 한층 엄격해져 집 구입 희망자들이 사채시장으로 몰리고 있는 것으로 나타났다”는 내용의 기사를 올린 바 있다. ‘사채’라고 하면 한국에서는 부정적인 이미지가 있는 것이 사실이다. 하지만, 캐나다의 프라이빗 모기지(Private Mortgage)는 한국의 ‘사채’와는 달리 은행보다는 높은 금리이긴 하지만, 은행에서 받는 모기지와 같은 절차와 옵션으로 빠르게 자금을 조달하는 한 방편으로 시장이 형성되어 있다.
강화되는 모기지 규정으로 인해 소득이 없이는 50% 또는 심지어 90%까지 다운페이를 하더라도 쉽지 않아진 것이 사실이다. 또한, 소득이 있다 할지라도 엄격한 심사로 인해 원하는 금액의 모기지를 얻기가 또한 어려워졌다. 이에 따라 프라이빗 모기지 시장이 확대될 것으로 예상되고 있다.
프라이빗 모기지는 모기지 대출시 상환능력을 심사하는 데 있어 개인의 소득을 중요시하는 시중은행과 달리 담보 비율(Loan to Value, 감정가 대비 모기지 금액의 비율)과 신용점수를 우선시하며, 빠르면 3일 이내에도 모기지 클로징이 가능하고, 상환하는 금액 또한 원금과 이자를 합한 금액이 아니라 이자만을 상환한다는 점에서 부담이 적다는 장점이 있다.
프라이빗 모기지는 번거로운 자료증명을 요구하거나 까다로운 대출 조건을 제시하지 않지만 높은 이율을 요구하는데, 대출자의 신용점수에 따라 1순위 담보 설정의 경우 7% ~ 10%, 2순위 담보 설정의 경우 12%~15% 선이다. 이외에 모기지 금액의 2~5% 정도의 별도 수수료를 부담하여야 하며, 이 밖에도 대출을 진행하는 데 있어 소요되는 모든 비용은 대출자가 부담해야 한다. 여기에는 주택 감정평가비와 프라이빗 Lender의 변호사 비용과 대출자의 변호사 비용 등이 있다. 계약기간은 일반적으로 1년 이내가 되고 그동안 이자만 상환하면 되며, 계약에 따라 다르지만, 대출 후 6개월 이후 상환할 경우에는 중도 상환 수수료가 없는 경우가 대부분이다. 최대 대출 금액은 감정 평가액의 80% 정도이다.
금리가 높고 추가 비용이 든다는 점에서는 단점이 있지만, 전체 투자 수익에 비교할 때 불과 몇 달 동안의 이자 경비는 큰 금액이 아닐 수 있다. 일반 금융권의 대출이 어렵다면 비싼 금리를 주고서라도 단기간 프라이빗 모기지를 사용하는 것이 때에 따라서 현명할 수도 있다.
프라이빗 모기지는 주로 모기지 에이전트를 통해 얻게 되는데, 믿을 수 있는 모기지 에이전트를 통해 시중은행과 2금융권, 신용조합 등의 모기지를 충분히 알아본 연 후에 자신에게 가장 맞는 조건의 프라이빗 모기지를 알아보는 것이 중요하다.
종종 분양콘도 클로징의 경우, 입주 시기가 다가온 후에야 모기지를 준비하는 경우가 많으나 아직 콘도 입주가 1~2년 남은 경우에라도 모기지 에이전트를 통해 자신이 모기지가 가능한지, 어떻게 준비할 수 있는지에 대해 상담을 받아 준비하면 좀 더 나은 조건으로 모기지를 받을 수 있는 길을 찾을 수 있다.

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CBM PRESS TORONTO 3월호, 2018
컬럼제공 : 이규선 모기지
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