모기지 받을 때, 보증인(Guarantor)의 역할과 자격요건

모기지 받을 때, 보증인(Guarantor)의 역할과 자격요건

모기지를 받을 때, 소득이나 신용이 부족한 경우에 보증인(Guarantor)를 세우는 경우가 있습니다. 일반적으로 보증인은 대출 신청자가 대출금을 상환하지 못할 경우 대신 상환할 것을 약속합니다. 이는 대출 기관이 대출 신청자의 위험을 줄이고 대출금을 안전하게 대출할 수 있도록 돕습니다.

모기지 승인에 있어서 보증인의 역할

보증인은 대출 신청자가 모기지를 갚지 못할 경우에 대신 상환해야 하지만, 그 전에 모기지 승인에 있어서 보증인의 소득, 빚, 신용도등으로 대출 신청자의 부족한 부분을 채울 수 있어야 합니다. 간단히 말하면, 보증인은 대출 신청자 중 하나가 되어 보증인의 소득과 신용, 빚등을 모두 계산하여 모기지 심사를 받게 되는 것입니다. 따라서 보증인이 필요한 소득이 있어야 하고, 소득이 높아도 다른 빚이 많으면 도움이 되지 않을 수도 있습니다. 종종 보증인이 이미 모기지가 있고 이 모기지를 받을 때 소득을 사용하였는데, 다시 그 소득으로 보증을 설 수 있느냐고 여쭤 보시는 분들이 있습니다. 보증인의 소득에서 모기지와 다른 빚등을 계산하고도 남는 부분이 있으면 그 부분이 사용 된다고 보시면 됩니다.

보증인의 자격 요건

부모나 자녀등의 가족만이 보증인이 될 수 있는 것은 아닙니다. 친척이나 친구나 직장동료나 누구라도 보증인이 될 수 있습니다. 일반적으로 시중은행의 경우에는 가족의 경우에만 또는 구매 주택에 같이 거주하는 경우에만 인정해 주거나, 보증인이 아닌 Co-borrower(공동 대출자)가 되는 것을 요구하기도 합니다만, B Lender의 경우에는 문제가 없습니다. 다만, 보증인에게도 모기지 상환의 책임이 주어진다는 것을 생각할 때, 가족을 보증인으로 세우는 것이 일반적입니다.

공동 대출자(Co-Borrower)와 보증인(Guarantor)의 차이

공동 대출자의 경우에는 모기지 대상이 되는 담보 주택의 지분을 일정부분 차지 하게 됩니다. 1%만이라도 지분을 갖습니다. 보증인의 경우에는 구매 주택에 지분을 전혀 갖지 않습니다. 세금등에 있어서도 여러가지 차이점이 있습니다. 예를 들어 자녀 부부가 첫 주택을 구매하는데, 소득이 부족하여 주택이 있는 부모가 보증을 서게 되는 경우, 자녀들은 First Home Buyer로서 취득세 감면을 모두 받을 수 있습니다. 부모가 공동 대출자가 되면, 부모의 지분만큼 취득세 감면이 줄어들게 됩니다.

보증인의 소득 금액

보증인의 소득은 소득 보고한 금액이 사용되지만, B Lender에서 보증인으로 서는 경우에, 비즈니스 하시는 분들의 경우에는 B Lender에서 소득을 인정하는 방식인 매출 중 일정 부분을 소득으로 인정받아 사용 할 수 있습니다. 소득 보고는 5만불을 하였지만, 매출과 비용등으로 계산하여 10만불을 소득으로 인정 받아 모기지 승인시에 사용할 수가 있습니다.

보증인의 해외 소득

보증인의 해외 소득의 경우, 한국과 미국등의 소득은 인정해 주는 은행들이 많으며, Lender 중에서는 중국에서의 소득도 인정해 주는 곳이 있습니다. 해외 소득의 경우에는 일반적으로 직장(Employment) 소득은 인정해 주지만, 사업(Business)소득은 인정해 주지 않습니다. 한국계 은행들에서는 한국에 소득 보고하신 경우는 직장소득, 사업소득, 연금소득, 임대소득 모두 인정해 줍니다. 해외 소득의 경우, 캐나다에 소득 신고를 하지 않았어도 소득을 인정받을 수 있습니다.

보증인의 신용도 영향

종종 고객분들 중에서는 소득이 좋은 자녀들을 보증인으로 세워서 모기지를 받고 싶어 하는데, 자녀들이 주택을 구매할 때 나쁜 영향을 주지 않을까 걱정하시는 분들이 있습니다. 보증인의 신용 점수에 보증은 긍정적인 영향과 부정적인 영향을 모두 미칠 수 있습니다. 대출자가 모기지 페이먼트를 문제 없이 지불하고 있으면 신용점수를 높이는데 도움이 될 수 있습니다. 반면에 모기지 페이먼트를 지불하지 못하거나 연체를 하게 된다면 신용점수에 심각한 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 보증인의 신용리포트 상에 보증을 선 내용이 나오게 되면, 당연히 보증인이 모기지를 받으려고 승인을 받을 때, 모기지 금액에 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만, 신용리포트 상에 나오지 않는 다면 전혀 영향없이 모기지를 받을 수 있습니다. 현재로는 대부분의 B Lender에서 모기지를 받을 때, 보증인의 신용리포트에 모기지 대출에 보증을 선 내용이 나오지 않는 경우가 많습니다.

보증인의 해제

모기지 대출자의 신용이나 소득등이 좋아져서 보증인의 소득이나 신용등을 사용치 않아도 모기지 대출에 충분하다면, 보증인을 제외 할 수 있습니다. 일반적으로 재융자등을 통해 대출기관의 승인을 받아 보증인을 제외 할 수 있습니다. 보증인을 잘 활용하면, 모기지를 받는데, 큰 도움이 될 수 있습니다. 다만, 고려해야 할 사항들이 많기 때문에 모기지 전문가와 회계사등의 도움을 받아 여러가지 사항을 미리 검토하는 것이 필요합니다.

CBM PRESS TORONTO 4월호, 2024

칼럼제공: 이규선 모기지

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