신축 콘도를 전매로 구매하실 때 고려하실 사항들

최근 신축 분양 콘도의 가격이 올라가면서 시세보다 조금 저렴하게 전매로 기존의 분양 콘도를 구매하는 데에 대한 관심이 늘고 있습니다. 

지난 호에 말씀드린 대로 전매 거래는 우선 빌더의 승인이 있어야 합니다. 빌더가 승인을 해 주는 과정에서 전매 구매자에 대한 재정 상태나 신용자료 등을 고려하는 것이 보통이기 때문에, 구매자는 SIN과 운전면허증 정보를 제출해야 합니다. 그리고, 은행이나 모기지 brokerage에서 발행하는 모기지 pre-approval 서류를 제출하게 됩니다. 

처음 분양 계약을 할 때는 HST rebate 금액이 할인되어 있어, 직접 거주하는 경우에는 HST rebate만큼 금액을 덜 지불하고 살 수 있습니다. 하지만, 전매로 구매하는 경우에는 이러한 혜택이 적용되지 않으며, 따라서 직접 거주하시는 경우에도 HST 13% 전액을 납부하신 후에 별도로 CRA에 HST rebate를 신청해서 받으셔야 합니다. 

또, 분양계약서상에는 final closing 시에 납부해야 하는 development charge나 park levy 등 보통 개발 분담금이라고 불리는 금액들의 상한선이 설정되어 있습니다. 그런데, 빌더가 전매에 동의해 주면서 이러한 상한선을 없애는 것으로 조건으로 하는 경우가 대부분이라, 가끔 예상치 않게 높은 개발 분담금을 지불하게 되는 경우가 있습니다. 따라서 구매자 입장에서는 “분양 계약서상의 개발 분담금 상한선 이상의 금액이 부과되는 경우, 이 초과분에 대해서는 전매 판매자가 부담한다”라고 전매 계약서에 명기하는 것이 좋습니다. 혹은 “빌더의 전매 승인서가 전매 구매자에게 만족스러워야 한다”는 조건을 넣으시고 승인서를 검토하는 시점에서 다시 협상해  보실 수도 있습니다. 

그리고, 전매 구매 시의 잔금을 빌더 승인이 나는 시점에서 전액을 지불하지 않고, 일부는 final closing 시에 지불하는 경우도 있으니, 구매 가격이 저렴하지 않다면 잔금 일부는 final closing 시에 지불하는 것을 제안해 볼 수도 있습니다. 

보통 신축 콘도는 occupancy closing 전에 20% 정도의 계약금을 내게 되는 것이 일반적입니다. 그러나 전매로 구매하는 분이 캐나다 시민권이나 영주권이 없는 경우, 계약금을 구매가의 30% 이상 요구하는 경우가 많아, 시민권자나 영주권자보다 down payment 금액이 더 많아질 수 있다는 것을 염두에 두셔야 하겠습니다.

Occupancy closing 이후에 전매로 구매하시는 경우에는 주의하실 사항이 하나 더 있는데, occupancy 이후에 아무도 해당 unit에 살지 않았다는 확인을 판매자로부터 받는 것입니다. HST rebate는 직접 거주이든 세를 주든 첫 거주자가 1년 이상 거주를 하는 상황에서만 적용이 됩니다. 만일 전매 판매자가 occupancy closing 후에 하루라도 실거주를 했다면 전매 구매자는 HST rebate 전액을 손해 볼 수 있습니다. 일반적으로 전매 계약서에 “전매 판매자를 비롯하여 그 누구도 이 unit에 거주한 적이 없고, 전매 closing 시까지 거주해서는 안 된다”는 내용을 넣어 놓으시면 그 이후 작업은 변호사가 처리합니다. 

컬럼제공 신광훈 변호사

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CBM PRESS TORONTO 5월호, 2021

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