내 모기지, 낮은 금리로 갈아탈 수 없나요?

최근의 모기지 금리는 정말 요즘 말로 말하면, 역대급으로 낮습니다. 모기지 금리가 이토록 낮았던 적은 캐나다 역사상 없었던 것 같습니다. 시중은행 5년 고정 모기지 금리가 1.94% 정도이고 심지어  insured mortgage인 경우는 1.64%인 은행도 있습니다. (insured mortgage는 20% 미만으로 다운페이하고 Mortgage Default insurance를 구매하는 경우입니다.)

최근 금리가 이렇다 보니 이전에 높은 이자율의 모기지를 받으신 분들이 자신들도 낮은 금리의 모기지를 받을 수 있는지에 대한 문의가 부쩍 많아졌습니다. 

지난 10년 동안의 모기지 금리 history chart를 보면 2018년, 2019년에는 5년 이내에 가장 높은 이자율을 보이고 있습니다. 상황이 이렇다 보니 1년 전 또는 2년 전에 3.5%가 넘는 고정 모기지로 모기지를 받았던 분들은 현재보다 1% ~ 1.5% 정도 높은 모기지 금리를 가지고 있는 셈입니다. 

물론, 모든 분이 현재의 낮은 이자율로 모기지를 받을 수 없습니다. 하지만, 낮을 금리를 받을 수 있다면 많은 금액을 절감할 수 있습니다.

그러면, 낮은 이자율의 혜택을 보려면 어떻게 해야 할까요?

첫째로, 자신이  새롭게 모기지를 받을 때, 받을 수 있는 모기지 금리를 알아보아야 합니다.

주변 사람들이 받을 수 있는 금리를 자신도 받을 수 있지는 않기 때문입니다. 자신이 필요한 모기지를 어떤 금리로 받을 수 있는지, 어떤 조건이 되는지를 먼저 파악해야 합니다. 새로운 조건으로 모기지를 받으려면 은행을 옮겨 모기지를 받아야 합니다. 

둘째로, 자신이 가지고 있는 모기지를 계약 기간이 종료되기 전에 갚을 때 내야 하는 페널티가 얼마나 되는지를 확인해야 합니다.

변동 모기지의 경우 3개월 이자만 내면 되지만, 고정 모기지의 경우, IRD(Interest Rate Differential)라는 방식으로 계산하면 변동 모기지의 경우보다 훨씬 많은 페널티를 내게 됩니다. 따라서 페널티 금액을 확인하는 것이 중요합니다. 

셋째로, 자신이 받을 수 있는 모기지 금리로 인한 절감액과 페널티 금액을 비교해 보아야 합니다.

아무리 낮은 금리로 모기지를 받을 수 있어도 페널티 금액이 커서 절감액보다 높다면 의미가 없기 때문입니다. 또한 페널티 금액이 $10,000이 되더라도 낮은 금리로 인한 절감액이 훨씬 더 크다면 모기지 변경이 의미가 있기 때문입니다. 

변동 모기지의 경우에는 Prime Rate가 낮아짐에 따라 본인의 모기지 금리도 낮아져 있으므로 일반적으로 낮은 금리를 가지고 있을 것입니다. 이는 은행에 확인해 보시면 알 수 있습니다. 

모기지 전문가와의 상담을 통해 몇년동안에 수천불을 아낄 수 있다면, 한번 시간을 내서 자신의 모기지에 대해서도 확인 해 보는 것도 좋은 투자 습관, 경제 습관이 될 것이라고 봅니다. 모두들 건강하시길 바랍니다.

컬럼제공 이규선 모기지

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CBM PRESS TORONTO 11월호, 2020

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