모기지, 고정이냐 변동이냐 이것이 문제로다?

모기지 대출을 받거나 갱신할 때 가장 많은 관심을 가지시는 부분이 뭐니 뭐니 해도 ‘이율’이라면 두 번째로 고민하시는 것이 고정이율을 택할 것인지, 변동이율을 택할 것인지에 대한 사항입니다.

고정이율과 변동이율의 차이는 당연하게도 고정이율은 계약 기간 동안 이자율이 변동이 없다는 것이고 변동이율은 기준금리의 변동에 따라 달라지는 Prime Rate의 변화에 따라 변동이 있다는 점입니다. 이자율이 올라갈 것 같으면 고정이자율이 낫고 내려갈 것 같으면 변동이율이 당연히 낫습니다. 또 만일 낮은 금리의 고정이자율을 받을 수 있으면 5년 동안 낮은 금리로 고정해 두는 것이 당연히 나을 것입니다.

고정 모기지를 선택하는 경우에는 고정된 이율이기 때문에 금리 변동에 불안해하지 않을 수 있다는 장점과 금리 상승 시에도 고정된 낮은 이율을 유지할 수 있다는 점 때문이라면, 변동이자율을 선택하는 이유는 무엇일까요? 첫째로, 고정 모기지와 비교해 이자율이 낮았기 때문입니다. 2010년에는 1.5% 이상 고정과 변동의 금리 차이가 나기도 하였습니다. 하지만, 2018년과 2019년 초까지는 0.5% 정도 변동금리가 고정금리에 비해 낮았습니다. 하지만, 지금은 고정모기지 이자율과 비슷하거나 0.1% 정도 오히려 더 높은 경우가 많습니다. 금리가 낮아질 가능성이 있지만, 낮아진다고 하더라도 그리 많이 떨어지진 않을 것이고 불확실성을 고려할 때 그리 큰 이득은 없다고 보입니다. 둘째로, 고정모기지로 전환이 가능하기 때문입니다. 변동 모기지로 받고 계시다가 금리가 상승 시에 고정 모기지로 전환하실 수 있다는 장점이 있습니다. 셋째로 금리가 하락할 경우 모기지 이율이 이에 연동하여 하락하기 때문에 모기지 

이자 비용이 줄어들게 됩니다. 과거 자료를 보면 변동 모기지를 가지고 계셨던 분들이 고정모기지에 비해 이자 비용을 적게 지불한 것으로 나타나고 있습니다. 요즘에는 사실상 이러한 변동 모기지의 장점은 많이 사라졌습니다.

변동 모기지의 또 다른 장점 중 하나는 중도상환 수수료 (Pre-payment Penalty)가 고정 모기지에 비해 적다는 것입니다. 모기지를 중도에 상환하게 되면 이에 따라 페널티가 발생하는데, 변동 모기지의 경우는 남은 금액의 3개월 이자만 내면 되지만, 고정 모기지의 경우에는 the interest rate differential (IRD) 와 3개월 이자 중 큰 금액을 페널티로 내게 됩니다. 모기지를 받을 때보다 지금 금리가 떨어져 있다면 IRD 계산법에 의해 큰 금액을 페널티로 내야만 하는 경우가 발생합니다.

따라서, 모기지 계약을 할 때는 낮은 금리도 따져 봐야 하지만, 본인의 계획이나 사정에 따라 고정으로 갈지, 변동으로 갈지도 고려해야만 합니다. 얼마 동안 집을 보유하실지 또는 모기지를 옮길 계획이 있는지에 따라 알맞는 계약 기간을 선택하셔야 합니다. 낮은 이율로 모기지를 얻었지만, 중간에 집을 파시고 모기지를 갚게 되면 페널티로 많은 돈을 지불해야 하는 결과가 오기 때문입니다. 또한 이런 경우를 대비해 페널티 없이 갚을 수 있는 Prepayment 조항의 비율을 높여 놓으시는 것도 좋은 방법이 됩니다.

모기지를 받을 때 금리에만 신경 쓰실 것이 아니라, 전문가와 충분히 상담하고 다른 부분도 꼼꼼하게 따져서 자신에게 꼭 맞는 모기지를 받으시는 독자님들 되시길 바랍니다.

컬럼제공 : 이규선 모기지

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CBM PRESS TORONTO 2월호, 2020

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