Mortgage - 임대 주택 (Rental Property)의 모기지

얼마 전 한국을 잠깐 방문했을 때 레지던스(Serviced Residence)라는 특별한 형태의 주택이 인기가 있었습니다. 생활형 숙박시설이라고 불리는 이 레지던스는 주택담보 대출의 규제, 다주택자의 규제를 받지 않는다는 점에서 인기를 끌고 있었습니다. 캐나다 임대 주택의 경우에는 한국과 같이 까다로운 규제를 받지 않아 추후 집값의 상승을 바라고 구매하는 투자용도 또는 임대소득을 얻기 위한 소득원 용도로 임대 주택에 대한 관심은 계속 높아져 가고 있습니다. 

임대주택 (Rental Property)의 모기지는 은행마다 다른 조건을 적용하기 때문에 본인 거주용 주택(Own occupied property)의 모기지에 비해 좀 더 모기지 전문가의 도움이 필요한 분야입니다.

대부분의 은행은 임대주택의 소득(Rental Income)을 50%를 소득으로 인정하여 계산합니다. 하지만, 이 경우에도 어떤 은행은 재산세(Property Tax), 콘도피등을 모두 비용에 포함하는 반면, 어떤 은행은 이는 전혀 비용에 계산하지 않기도 합니다. 당연히 이러한 비용들을 포함하지 않는 경우가 모기지를 승인받는데 유리합니다. 또 어떤 은행은 임대 소득을 90% 가까이 인정하여 모기지 승인시에 소득으로 계산하기도 합니다.  

임대소득(Rental Income)은 세입자가 있고 Lease Agreement가 있는 경우 이를 사용하지만, 세입자가 아직 들어오지 않은 경우에도 감정평가 시 Market Rental Opinion을 추가로 받아 이를 인정하여 위에서 언급한 것과 같은 방식으로 소득으로 인정하여 모기지 승인 시 계산에 사용합니다. 한 시중은행은 자신의 거주 주택을 제외한 임대주택이 두 채 이상인 경우 임대소득의 96%를 인정하고 대신 다른 비용들을 추가하여 이러한 비용과 모기지 페이먼트등이 임대소득으로 충분히 지불가능하고 일정 추가 수익이 있다면, 이러한 임대주택의 모기지 및 비용은 모기지 승인 계산에서 제외 시켜 주기도 합니다. 이 경우, 모기지 승인에 매우 유리한 결과가 나타나게 됩니다. 다만, 일반적으로 은행들은 개인이 보유한 임대 주택의 경우 다섯 채까지만 모기지를 허용하는 경우가 많습니다. 

모기지 금리는 기본적으로 임대 주택의 모기지가 본인 거주용 주택보다 0.15% 정도 높은 편입니다. 일반적으로 임대 주택의 경우는 모기지 금리가 높을 뿐 아니라, 특별 금리 혜택을 주는 경우에도 제외되는 때가 많습니다. 이러한 이자율 차이 때문에, 때로는 본인 거주의 주택에 모기지가 없는 경우에는 본인 거주 주택에서 모기지를 받아 임대콘도를 구매하는 경우도 있습니다. 임대 주택의 모기지의 이자는 임대소득 신고 시 비용으로 처리할 수 있는데, 앞에서 언급한 경우와 같이 임대주택을 구매하기 위해 본인 거주 주택에서 모기지를 받은 경우도 모기지 이자를 비용으로 처리할 수 있습니다. 일반적으로 임대 주택의 경우, 주택 가격의 80%가 모기지를 받을 수 있는 최대 LTV(Loan To Value)이며, 콘도의 경우 은행에 따라 콘도 가격의 70%로 모기지 상한선을 두는 곳도 있습니다. 임대주택의 경우는 다운페이먼트에 Gift (부모나 직계가족으로부터 증여받은 자금)을 사용할 수가 없고 본인 자금이어야 합니다.

임대 주택의 모기지는 은행마다 적용하는 방식이 다르기 때문에 임대 주택 투자 또는 구매에 관심이 있다면 가까운 곳의 전문가를 만나 상담하시고 미리 준비하시면 생각하시기보다 쉽고 여유롭게 모기지를 받으실 수 있습니다. 

CBM PRESS TORONTO 11월호, 2019
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