변동 이자율 모기지와 고정 이자율 모기지의 차이

변동 이자율 모기지와 고정 이자율 모기지의 차이

모기지를 받을 때직 면하는 첫번째 결정중 하나는 고정모기지 이자율을 선택할지 아니면 변동 모기지 이자율을 선택할지 입니다. 고정 모기지 이자율을 선택하면 모기지 이자율과 매월 지불하는 금액이 모기지 계약 기간 동안 일정하게 유지됩니다. 그러나 변동 이자율의 경우 모기지 이자율은 은행이 설정한 우대 대출 이자율(Prime Rate)에 따라 변동되고 Prime Rate은 기준금리의 변동에 따라 바뀌게 됩니다. 변동 금리는 Prime +/- (Prime – 0.3%)와 같은 지정된 이율로 표시됩니다.

대부분의 은행에서, 변동 이자율 모기지는 5년 이자율 모기지만 있는 반면, 고정 모기지 이자율은 1년부터 (또는 6개월) 2년, 3년, 4년, 5 년,6년, 7년 그리고 10년 모기지 이자율도 있습니다.

일반적으로 변동 모기지 이자율이 고정 모기지 이자율보다 조금 낮았습니다. 하지만, 현재는 급격한 기준금리 상승으로 인해 변동 모기지 이자율이 오히려 높은 상황입니다.

2024년 1월 현재 5년 변동 모기지 이자율은 6.7%~ 7.0% 가량인 반면, 5년 고정 모기지 이자율은 5.6% ~ 5.8% 가량입니다. 하지만, 기준금리가 하락할 것이 예상되고 있어서 대부분의 대출고객들은 변동 모기지를 선호하거나 혹은 2-3년의 짧은 기간의 고정모기지를 택하고 있습니다.

변동 모기지 이자율과 고정 모기지 이자율을 선택함에 있어서 금리 비교 만 할 것은 아닙니다. 계약 기간안에 모기지를 상환하게 되면 모기지 중도 상환 수수료 (Prepayment penalty)를 지불해야 하고, 대부분의 경우는 고정 모기지의 경우에 중도 상환수수료가 높기 때문에, 모기지를 얼마동안 유지 할 것인지등에 대해서도 고려하여 변동 모기지 이자율과 고 정 모기지 이자율을 선택하여야 합니다.

변동 모기지 이자율과 고정 모기지 이자율의 차이를 비교해 보면 다음표와 같습니다.

2024년에는 기준금리가 적게는 0.75%에서 1.50%까지 떨어질 것으로 전문가들은 예측하고 있습니다. 그러면 변동 모기지를 가지고 있는 경우 모기지 페이먼트는 어떻게 달라질까요?

변동 모기지의 경우에도 변동되는 금리에 따라 월 모기지 페이먼트가 바뀌는 경우 (Adjustable rate)가 있고 월 모기지 페이먼트는 바뀌지 않고 지불금 안에서 원금과 이자의 비율이 바뀌는 경우 (Variable rate)이 있습니다. Scotia, National Bank, Equitable Bank등은 변경 되는 금리에 따라 모기지 페이먼트 금액이 바뀌는 Adjustable Rate의 변동 모기지이고, TD , BMO, RBC, CIBC, 신한, KEB HANA 은행등은 모기지 페이먼트 금액이 바뀌지 않는 Variable Rate의 변동 모기지입니다.

2022년과 2023년에는 급격한 기준금리 상승으로 인해, 지불해야 할 이자가, 월 페이먼트 금액보다 높아져 Variable Rate의 변동 모기 지를 가지고 있음에도 불구하고 모기지 페이먼트 금액이 변경되는 Triger Point를 경험하기도 했지만, 매우 예외적인 경우입니다.

변동 이자율 모기지를 선택할 것인지, 고정 이자율 모기지를 선택할 것인지는 받을 수 있는 이자율 뿐 아니라, 앞으로의 금리 추이와 더불 어 몇년 안에 주택을 매매할 계획이 있거나, 일정 모기지 금액을 갚을 예정인지 등 본인의 재무 상황에 따라 꼼꼼히 검토하고 전문가와의 상담을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

CBM PRESS TORONTO 2월호, 2024

칼럼제공: 이규선 모기지

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