High Ratio Mortgage (Insured Mortgage) 란 무엇인가?

High Ratio Mortgage (Insured Mortgage) 란 무엇인가?

주택을 구매할 때 모기지를 주택 가격대비 80% 이상을 받게 되면 이를 High Ratio Mortgage 라고 부르고 80% 미만을 받게 되면 Conventional Mortgage라고 부르는 데, High Ratio Mortgage를 받을 때는 Mortgage Default Insurance를 의무적으로 가입해야 하기 때문에High Ratio Mortgage를 Insured Mortgage라고도 합니다.

♦ 어떤 이들이 High Ratio Mortgage (Insured Mortgage)를 받게 되나요?

소득은 높은데, 다운페이 자금이 20%보다 적은 경우에 High Ratio Mortgage를 받게 됩니다. High Ratio Mortgage를 받을 때는 주택 가격이 100만불 이하여야만 합니다.

♦ 모기지를 최대 몇%까지 받을 수 있나요?

일반적으로 최소 5% 다운페이는 해야 합니다. 최대 95%까지 모기지를 받을 수 있지만, 주택 가격에 따라 조금 달라집니다. 주택 구매 가격이 $500,000 이하인 경우 최소 다운페이는 5%이고, 주택 가격이 $500,000를 초과하는 경우에는 처음 $500,000에 대해 5%, 나머지 부분에 대해 10%입니다. 예를 들어 80만불 주택의 경우, 50만불의 5%인 $25,000에, 나머지 30만불의 10%인 $30,000이 최소 다운페이입니다. 따라서 $55,000 다운페이를 하고 최대 745,000까지 모기지를 받을 수 있습니다. 물론, 소득이 이를 뒷받침 해 주어야 합니다. 대략 20만불의 소득이 있어야 합니다.

♦ 보험을 가입하면 모기지를 많이 받을 수 있나요?

종종 고객분들이 오해하는 부분입니다. 보험을 가입하면, 주택 가격대비 모기지 금액을 말하는 LTV는 높아집니다. 하지만, 모기지 금액은 오히려 낮아집니다.

예를 들어 소득이 15만불인 경우, 80만불 주택구매를 하면서 20%인 16만불을 다운페이하면, 64만불 모기지를 받을 수 있습니다. 하지만, 다운페이 자금이 10만불 밖에 없어서 Insured Mortgage로 모기지를 받으려고 하면, 대략 50만불 모기지만 가능합니다. 따라서 60만불 주택만 구입이 가능한 것입니다. 다시 설명드리면, 15만불 소득일 때, 50만불 주택 구매하면서 5%인 $25,000만 다운페이 하고, 구매 가격의 95%인 $475,000을 모기지 받을 수 있지만, 모기지 금액은 20% 다운페이 할 경우에 비해 현저히 낮은 금액을 받게 됩니다.

♦ Insured Mortgage 금액이 적은 이유가 있나요?

Insured Mortgage의 경우에는 보험을 들어야 하는데, conventional mortgage에 비해 좀 더 까다로운 조건이 붙습니다. 모기지 상환기간도 25년이 최대이고, GDS/TDS 라고 하는 승인 Ratio도 39%/44%로 정해져 있습니다. Conventional Mortgage의 경우에는 30년까지 상환기간이 가능하고 GDS/TDS도 47%/47%까지 가능하기도 한 것에 비해 금액이 적게 나오게 됩니다.

♦ 보험료는 얼마나 되나요?

보험료는 모기지 금액의 3.1% ~ 4%인데, 일.시.불.로 지급하는 것이 아니라, 모기지 금액에 포함되어 25년동안 상환하게 됩니다. 50만불 모기지 얻을때 4% 정도의 보험료를 내게 된다면 2만불 정도가 보험료이고, Monthly payment로는 $120 정도가 됩니다.

♦ Insured Mortgage는 금리가 높나요?

Insured Mortgage가 conventional Mortgage에 비해 금리가 낮습니다. 2023년 12월 현재, TD에서 변동 5년 모기지 금리는 7.05%인데, Insured Mortgage의 경우에는 6.85%입니다. 또한 6.4%의 금리를 제공하는 곳도 있습니다. 이는 보험에 가입되었기 때문에 은행 입장에서는 위험부담이 줄었기 때문입니다.

소득이 충분하면, 적은 다운페이 금액으로도 주택을 구매할 수 있는 High Ratio Mortgage (Insured Mortgage)는 분명한 장점이 있습니다. 다만, 현재의 높은 금리하에서는 필요한 소득이 많이 높아져 어려운 점이 있습니다. 소득은 높은데, 다운페이 자금이 많지 않다면, 상담을 통해 자신이 Insured Mortgage를 받을 수 있는지 한번 점검해 보시기 바랍니다.

CBM PRESS TORONTO 1월호, 2024

칼럼제공: 이규선 모기지

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