칼럼 모기지가 있는 경우와 없는 경우 – 명의 변경과 관련하여
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작성자 Toronto 댓글 0건 조회 1,321회 작성일 22-12-09 10:10본문
부모님과 큰딸, 이렇게 3명의 이름으로 콘도를 클로징할 예정인 어느 가정에서 상담을 요청하셨습니다. 부부 이름으로만 분양받았다가 모기지 문제로 딸 이름을 추가했는데, 이제 클로징이 다가오니 부부와 딸의 지분을 어떻게 해야 할지 고민이라고 하시면서 다짜고짜 가장 좋은 방법이 무엇이냐고 물으셨습니다.
결론부터 말씀드리면 모든 상황에 들어맞는 최선의 한 가지 방법이 존재하지는 않습니다. 직접 거주인지 렌트인지, 자녀가 소득이 많은지 부모님 소득이 많은지, 자녀가 기혼인지 미혼인지, 클로징 후에 바로 판매하실 것인지, 여러 해 가지고 계실 것이지 등등 여러 가지 상황의 조합에 따라, 그리고 이루려는 목표가 절세인지 상속비용 절감인지 등에 따라 어떤 방법이 좋은지가 결정됩니다.
이러한 모든 상황을 하나하나 다루려면 매우 큰 지면이 필요하겠습니다만, 오늘은 위 상황에서 자녀 지분을 크게 했다가 추후 부모님께 지분을 넘기는 경우 (혹은 그 반대의 경우), 모기지가 거래에 어떤 영향을 끼치는지를 알아보겠습니다.
크게 두 가지 측면에서 영향이 있는데, 우선 모기지가 있다면 명의 변경을 위해 은행의 동의가 필요합니다. 대부분의 모기지 계약은 명의가 변경될 때 모기지를 전액 상환해야 하는 것이 보통입니다. 가족 간의 명의 변경도 마찬가지입니다.
따라서 은행의 동의가 없다면 정상적인 방법을 통한 명의 변경은 어렵습니다. 물론 은행 몰래 바꾸시겠다는 분들도 계시지만, 은행이 알게 되는 경우 계약 위반이 되어 모기지 전액을 바로 상환하시게 될 수 있으니 주의하셔야 합니다.
또 다른 하나는 취득세입니다. 일반적으로 취득세는 사고파는 거래 가격에 대해 부과하는 것이므로 돈을 주고받지 않는 거래에는 취득세가 발생하지 않아야 합니다. 하지만 모기지가 있는 집이라면 실제로 돈을 주고받지 않더라도 모기지 금액의 일부 혹은 전부를 매매가격으로 사용해야 하기 때문에 취득세가 발생합니다.
따라서 부모와 자녀 이름을 함께 명의에 넣으시는 경우, 미리 향후 계획을 변호사 및 회계사와 상의하시고 지분에 대한 결정을 하셔야 나중에 예상하지 않은 지출이 생기는 상황을 방지할 수 있습니다. 하지만 자녀가 포함되지 않는 부부간의 지분 변경은 취득세 없이 처리할 수 있습니다.
콘도 명의와 관련하여 더 자세한 사항은 저희 사무실로 연락 주십시오.
본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.
컬럼제공: 신광훈 변호사
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CBM PRESS TORONTO 12월호, 2022
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