신용점수와 모기지

모기지 승인을 받을 때, 심사 기준이 되는 요소들은 여러 가지가 있습니다. 대출자의 소득, 담보가되는 주택의 가격, 다운페이 자금, 대출자의 부채 상황 그리고 신용점수입니다. 모기지 상담을 하다 보면, 이러한 요소들을 복합적으로 반영하여 모기지 금액과 금리가 결정된다는 것을 이해하지 못하시는 분들이 가끔 있습니다. “리비히의 물통”은 정확하진 않지만, 어느 정도 이를 이해하는데, 도움이 되는 비유가 될 것 같습니다.

독일의 화학자인 리비히가 주장한 '최소율의 법칙(law of minimum)'이 있는데, 이를 물통으로 비유한 것을 “리비히의 물통”이라고 합니다. 여러 개의 나무판을 잇대어 만든 나무 물통이 있을 때, 나무 물통에 채워지는 물의 양은 가장 낮은 나무에 의해 결정된다는 것인데, 즉 물이 통에 담기는 양은 다른 나무판자의 길이에 상관없이 가장 짧은 나무의 높이에 좌우된다는 것입니다. 모기지를 승인 받을 때도 이와 비슷한 부분들이 있습니다. 

종종 100만불이 넘는 주택에서 90%를 다운페이하고 10만불만 모기지를 얻으려고 해도, 소득이 부족하면, 10만불 모기지를 받을 수 없습니다. 또 다른 경우에는 소득이 충분해도 담보가 되는 주택의 가격에 따라 모기지 금액이 제한됩니다. 아무리 신용이 좋아도 소득이 부족하면, 받을 수 있는 모기지 금액에도 소득으로 한도가 정해지는 것입니다. 종종 신용점수가 가장 짧은 나무가 되는 경우가 있습니다. 

일반적으로 은행들이 요구하는 신용점수는 680점입니다. 이는 일반적인 캐나다인의 평균이라고 합니다. 이 점수보다 낮게 되면, 은행에 따라 모기지 금액이 줄어들게 되기도 하고, 금리가 높아지기도 합니다. 다른 조건은 같은데, 신용점수 때문에 0.65% 이상 금리 차이가 날 수도 있습니다. 

때론, 좋지 않은 신용점수로 인해 승인이 거절되기도 합니다. 신용점수는 높다고 해서 모기지 금액을 높일 수는 없지만, 신용점수 때문에 모기지 금액을 낮추고, 높은 이자를 받아야 되는 결과를 가져올 수 있습니다.

따라서, 신용점수를 평소에 신경을 써서 관리하는 것이 필요합니다. 가장 중요한 것은 Utility Bill, 신용카드 비용, 자동차 대출 납부 등을 지불기한을 놓치지 않고 하는 것입니다. 모기지 상담을 받을 때, 본인의 신용점수 또한 확인하고 필요하다면, 높일 수 있는 방안에 대해서도 조언을 받는 것이 필요합니다.

신용점수에 대한 기준은 은행마다 다르기 때문에, 한 은행에서 모기지 승인이 거절되었다고 해서 다른 곳에서도 받을 수 없다는 뜻은 아닙니다. Bankruptcy가 있었어도, 신용점수가 550점 이하여도 모기지를 받을 수 있는 은행들이 있습니다. 물론, 신용점수가 좋은 경우에 비해서는 좋지 않은 조건이 될 수 있습니다.

따라서, 신용점수가 자신의 물통의 가장 짧은 나무가 되지 않도록 주의하는 것이 필요합니다.

컬럼제공 : 이규선 모기지
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CBM PRESS TORONTO 12월호, 2022

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