칼럼 가파른 금리 상승의 시기, 앞으로의 모기지 금리 전망과 대응책
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작성자 Toronto 댓글 0건 조회 1,646회 작성일 22-08-31 12:42본문
금리가 가파르게 오르고 있습니다. 지난 7월 13일 캐나다 중앙은행은 기준금리를 1.5%에서 2.5%로 100 bps (1.0%) 올렸습니다. 중앙은행은 올해 3월 기준금리를 0.25%포인트 인상한 데 이어 4, 6월 두 차례 연속 0.5%포인트씩 올렸습니다. 올해 2월, 0.25% 이던 기준금리가 7월13일에 2.5%까지 오르게 된 것입니다. 은행에서 모기지를 줄 때 기초가 되는 Prime Rate은 3.7%에서 4.7%가 되었습니다. 변동금리는 하룻새 1.0%가 오른 것입니다. 올초 2.89% 수준이던 5년 고정금리 또한 5.24%로 6개월만에 80% 이상 인상되었습니다.
이처럼 가파른 금리 인상은 받을 수 있는 모기지 금액에도 영향을 미치게 됩니다. 현재 모기지 심사시에 사용하는 Qualifying rate은 5.25%입니다. 실제 받는 모기지 금리 + 2%와 5.25% 중에 큰 숫자를 Stress Test에 쓰게 되는데, 얼마전까진 시중은행에서 변동으로 모기지를 받게 되면 3.3% 정도 였으므로 5.30%를 Stress Test에 사용하였습니다. 기준금리와 Prime Rate이 1.0%씩 오름에 따라 변동으로 모기지를 받을 때는 6.3%가 Stress Test에 사용됩니다. (고정의 경우는 7.24%가 쓰입니다.)
1% 금리 인상으로 받을 수 있는 최대 모기지 금액이 약 10% 정도 차이가 나게 되었습니다. 내 소득으로 받을 수 있었던 모기지 금액이 50만불이었다면 기준금리 1% 인상으로 받을 수 있는 모기지 금액이 약 45만불 정도로 줄어들게 되었다는 뜻 입니다.
전문가들은 9월에 다시 한번 자이언트 스탭 (0.75%) 정도의 금리 인상이 있을 것이라고 예상하고 있습니다. 그렇게 되면 기준금리는 3.25%입니다. 이렇게 되면 올 한해 금리가 3%가 오르는 셈입니다. 금리 인상 속도가 정말 무서운데, 금리가 끝도 모르고 4%, 5%로 인상 될까요? 많은 경제 전문가들은 기준금리 3.25% 또는 3.30% 정도가 최대 금리라고 예상하고 있습니다. 그리고 7월에 예상을 깨고 1%를 한번에 올린 것은 가능한 빨리 인플레이션을 잡고 안정화 하기 위한 것이라고 보고 있습니다.
앞으로도 금리의 인상이 더 있을 것을 예상하면, 모기지 금액은 더 줄고
금리는 더 높은 금리를 받게 된다는 뜻입니다. 이러한 시기에 조금이라도 모기지 금액을 높이고 금리를 낮추려면, 모기지 사전승인과 Early Renewal을 활용하는 것이 좋습니다.
모기지 사전승인을 받아 두면, 기준금리가 오른경우에도 이미 승인 받은 금액과 금리를 적용받을 수 있습니다. 물론 변동금리의 경우, 기준금리 인상에 따라 모기지 이자도 올라가긴 하지만, 승인 금액은 유지 할 수 있습니다. 또한 모기지 갱신을 앞두고 있다면 Early Renewal을 활용할 수 있는지, 더 나은 조건이 될 것인지 꼼꼼히 따져 보아야 합니다. 특별히 모기지 금액을 더 높이고 싶은 경우라면, 조금이라도 금리가 낮을 때 승인을 받아 두는게 유리합니다. 기본적으로는 모기지 갱신일 4개월전에 승인 받아 다른 곳으로 옮길 수 있습니다. 보다 낮은 금리를 찾아 쇼핑하기보다는 하루라도 빨리 승인을 받아 놓는 게 더 나은 선택이 될 수도 있습니다.
전문가와의 상담을 통해 미리 모기지를 준비하고 진행하는 것이 가장 좋은 대응책이 될 수 있을 것입니다.
컬럼제공 : 이규선 모기지
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CBM PRESS TORONTO 8월호, 2022
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