기준 금리의 변동과 내 모기지 페이먼트의 관계

기준 금리의 변동과 내 모기지 페이먼트의 관계

미국의 중앙은행인 연방준비제도(Fed)는 15일(현지시간) 기준금리를 1994년 이후 가장 큰 0.75%포인트 인상했습니다. 이에 따라 7월 캐나다 중앙은행의 금리 인상폭도 미국과 유사할 것이라는 관측이 힘을 얻고 있습니다. 6월 19일 현재 캐나다 기준금리는 1.5%인데, 7월에 0.75%가 오르게 된다면 기준금리는 2.25%가 되게 됩니다. 또한 이후로도 여러차례에 걸쳐 기준금리가 오를 것으로 보이고 있습니다. 모기지 고정금리도 지속적으로 오르고 있어 시중은행의 5년 고정 금리가 5% 중반을 넘어섰습니다. 이번 칼럼에서는 이러한 금리 변동에 따라 모기지 페이먼트에 어떤 변화가 있는지 알아보고자 합니다.

만일 고정이자율로 모기지를 받았다면, 당연히 금리의 변동이 있어도 모기지 금리도 모기지 페이먼트 금액에도 전혀 영향이 없습니다. HELOC (Home Equity Line Of Credit)을 받은 경우는 기준금리가 바뀌고 은행의 Prime Rate이 바뀌면 곧바로 모기지 페이먼트 금액에 변경된 금리가 반영됩니다. 현재 대부분 캐나다 은행들의 Prime Rate은 3.7%입니다. (TD의 경우는 3.85%). 만일 기준금리가 7월에 0.5%가 오르게 되면 Prime Rate은 4.2%가 되고 HELOC의 금리도 이에 따라 같이 변동이 되고 이자도 변경된 이자를 내게 됩니다. 변동 이자율로 모기지를 받은경우는 은행마다 조금 다릅니다. 고객들은 본인이 받은 변동 모기지 이자율이 2.7% 또는 3.2% 등으로 기억하지만, 실상은 Prime – 0.5% , Prime – 0.3% 등으로 받은 것입니다. Prime Rate이 3.7%인데, 내가 받은 모기지 금리가 3.3%라고 하면, Prime–0.4%로 받은 것입니다. 따라서 Prime이 4.2%로 오른다면 내 변동금리는 3.8% (4.2%-0.4%)가 되게 됩니다. 

일반적으로 변동모기지의 경우, 이 금리가 반영되는 것은 금리가 오른 다음달 부터입니다. 하지만,대부분의 은행들은 금리가 바뀌어도 모기지 페이먼트 금액을 변경하지 않습니다. 매달, 격주로 또는 주별로 내는 금액이 변경되지 않습니다. 모기지 페이먼트 안에는 이자와 원금이 포함되어 있는데, 모기지 페이먼트 금액은 그대로 두고 이자와 원금의 비율만 조정됩니다. 예를 들어 매달 $1500을 갚고 있었는데, 이중에 원금은 $1000, 이자가 $500 이었다면, 금리가 올라 이자금액이 높아졌다면, 동일한 $1500을 내는데, 원금은 $950, 이자는 $550 이런식으로 조정이 되는 것입니다. 예를 들면, TD, BMO, RBC, CIBC, 신한, KEB HANA 은행에 변동 모기지를 가지고 있다면 모기지 페이먼트 금액이 바뀌지 않습니다.

반면에, 오른 이자만큼 모기지 페이먼트 금액에 반영하는 은행들이 있는데, National Bank, Scotia, Equitable Bank 등입니다. 그렇다면, 만일 고객이 TD은행에 변동 모기지를 가지고 있으면, 기준금리가 아무리 올라도 모기지 페이먼트 금액에는 변동이 없을까요? 그렇지 않습니다. 당연히 금리가 너무 오르면 지불해야 할 이자금액이 고객이 내고 있는 모기지 페이먼트 금액보다 높아지게 되고 이렇게 되면, 변화가 있을 수 밖에 없습니다. 이렇게 되는 금리를 Trigger Rate라고 합니다.

종종, 변동모기지를 가지고 계신 고객분들이 금리가 가파르게 오르고 있고, 또 더 오를 것 같다고 하니, 고정으로 변경하는 것이 어떤지 문의 하시는 분들이 있습니다. 필자의 생각은 현재의 고정 모기지 금리가 너무 높기 때문에 좋은 방법은 아니라고 봅니다. 다만, 이러한 결정을 내릴 때는 반드시 전문가와 충분히 상의 하신 후 결정을 내리시라고 권해 드립니다.

컬럼제공 : 이규선 모기지

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CBM PRESS TORONTO 7월호, 2022

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