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칼럼 자영업자를 위한 모기지 프로그램
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작성자 Toronto 댓글 0건 조회 2,418회 작성일 22-02-09 16:27본문
이번 칼럼에서는 자영업을 하시는 분들이 받을 수 있는 모기지에 대해 안내해 드리도록 하겠습니다. 자영업을 하시는 분들의 경우 직장 소득자에
비해 모기지를 받을 때 조금은 유연한 면이 있습니다.
첫째, 신고 소득으로 모기지 받기:
자영업 하시는 분들은 2년 동안 소득 보고 한 자료를 근거로 소득을 계산합니다. 부부합산 소득 보고가 2019년에 $60,000, 2020년에 $70,000이었다면 평균인 $65,000을 소득으로 사용합니다. 대부분의 자영업자는 비용처리가 실제 소득보다 신고소득이 낮은 경향이 있습니다. 은행 중에서는 이를 감안하여 신고소득을 높여 (Gross up) 인정해 주는 곳도 있습니다. 15~20% 정도 Gross up이 가능한데, $65,000의 소득에 20%를 Gross up 한다면 $78,000의 소득을 인정받아 더 많은 모기지 금액을 받을 수 있습니다.
또한, 법인의 경우 수익을 모두 급여나 배당으로 소진하지 않고 회사에 남겨두는 경우가 있습니다. 2년 동안 이렇게 법인 안에 남겨둔 수익이 있다면 2년 동안의 평균을 소득으로 인정해 주는 은행이 있어서 이를 활용하여 더 많은 모기지를 받을 수도 있습니다.
둘째, Stated Income 으로 모기지 받기:
모기지 은행 중에는 소득 보고한 금액이 아닌 모기지 신청자가 자신의 소득을 고지하고 이를 인정하여 모기지를 주는 은행이 있습니다. 일반적으로 B Lender라고 불리는 은행들인데, 매출의 일정 비율을 소득으로 인정해 주는 것으로 비즈니스 성격에 따라 비율을 다르게 적용합니다. 소득 보고 금액은 적으나 매출이 높은 경우 이러한 모기지를 활용할 수 있으며, 주택가격의 최대 80%까지 모기지가 가능합니다. 만일 매출이 $1M인 convenience store 비즈니스라고 한다면, 매출의 25%인 $250,000을 소득으로 인정받아 최대 $1.5M까지 모기지를 받을 수 있고 금리는 3년 고정으로 3.14%이며, 1% Lender Fee가 있습니다. 이 경우 요구하는 매출 서류는 6개월 Business Account Statement이고, 비즈니스가 2년이 되지 않았어도 모기지가 가능합니다. 자영업을 하시는 분들이 가장 많이 활용하는 모기지 받는 방법 중의 하나입니다.
셋째, 자산을 활용하여 모기지 받기:
필요한 모기지 금액이 주택 가격의 65% 미만인 경우 활용할 수 있는 방법으로, 모기지 받을 주택의 자산을 포함해 모기지 금액 2배 이상의 자산이 있고 모기지 받을 주택을 제외하고 1.2배의 자산이 있는 경우에 받을 수 있습니다. 예를 들어 100만불 주택을 구매하는데, 다운페이는 35%인 35만불을 하고, 이외에 다른 주택의 자산 또는 RRSP나 Fund 등이 130만불이 있으면, 65만불 모기지를 받을 수 있습니다. 일반적으로 투자용 주택(Rental Property)가 있고, 본인이 거주하는 주택의 모기지를 갱신하거나 새롭게 구매하는 경우 활용될 수 있습니다. 이 경우 모기지는 최대 $1M까지 가능하고 금리는 현재 5년 고정으로 약 2.89% 가량입니다. 이 모기지를 이용하기 위해서는 비즈니스 소득을 각각 최소 $25,000보고는 하셨어야 하고 본인 거주 목적의 주택에만 가능합니다.
같은 자영업자라 할지라도 경우에 따라 모기지 금액과 금리가 매우 많이 달라질 수 있습니다. 소득 보고 금액이 적다 할지라도 전문가의 도움을 받으면 자신에게 맞는 모기지를 찾아 원하는 주택 구매에 도움을 받을 수도 있습니다.
컬럼제공 이규선 모기지
문의전화 647.980.6840
CBM PRESS TORONTO 2월호, 2022
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