모기지 중도 상환 페널티 (Mortgage Prepayment Penalty)

모기지를 받았다가 여러 가지 이유로 계약 기간 중간에 이를 갚게 되면 페널티를 내야 한다. 이를 Prepayment Penalty라고 하는데, 한국에서의 중도상환 수수료와 비슷한 개념이라고 보면 된다. 오늘은 이 페널티에 대해서 알아보고자 한다.

모기지를 받을 때 3년 고정, 5년 고정 또는 5년 변동 이런 방식으로 금리가 정해지는데, 이 3년, 5년이 계약 기간이다. 이 계약 기간 이내에 모기지를 갚게 되면 페널티가 부과된다.

Prepayment Privilege

이 계약 기간 이내에 페널티 없이 추가로 갚을 수 있는 권리 또는 조건이 있는데, 이는 은행마다 다르며, 또 모기지 승인 시 조건을 다르게 가져갈 수도 있다. 일반적으로 매년 원금의 15% 정도를 페널티 없이 추가로 갚을 수 있다. 예를 들면 50만 불 모기지를 빌렸으면 매년 $75,000은 페널티 없이 갚을 수 있는 것이다. 은행에 따라 이 조건을 20%로 올릴 수 있는 곳도 있다.

변동 모기지의 Prepayment Penalty

변동 금리로 모기지를 받았을 경우, 페널티 없이 갚을 수 있는 금액 이상을 갚게 되면 페널티 금액은 3개월 이자가 된다.  쉽게 설명하면  변동 이율 1.5%로 모기지를 받았는데, 30만 불을 갚는다면 $300,000 x 1.5% /12 x 3 = $1,125이 된다. 여기서 앞에서 말한 Prepayment Privilege에 대해서는 페널티를 내지 않는다. 앞에서 말한 바와 같이 그 금액이 $75,000이었다면 $75,000의 페널티 $281.25는 내지 않게 된다.

고정모기지의 Prepayment Penalty

고정 금리로 모기지를 받았을 경우의 페널티는 3개월 이자와 IRD (Interest Rate Differential) 방식으로 계산한 금액 중 큰 금액을 내게 된다. 예를 들어, 5년 고정 2.54% (4.64% – 2.10% discounted rate) 모기지를 받았는데, 3년이 지나고 2년이 남아 있는 현재 시점의 잔액이 $300,000이고 2년 고정금리는 2.29% (2.84% – 0.55% discounted rate) 라고 한다면 3개월 치 이자는 $300,000 X 2.54% X (3/12) = $1,905가 된다. 시중 은행에서 계산하는 일반적인 IRD 페널티로 계산하면 현재 계약이자율과 남은 기간에 해당하는 가장 비슷한 상품의 이율에서 최초 계약 당시에 받았던 할인이율을 차감한 이율과의 차이 이율을 적용하여 계산한다. [(2.54% – (2.84%-2.10%)) X $300,000 X (24/12) = $10,800 이 된다. 고정이자율의 페널티가 변동이자율의 페널티보다 훨씬 많은 것을 볼 수 있다.

따라서 모기지를 받을 때, 금리가 고려해야 할 중요한 요소이긴 하지만, 중간에 주택을 팔거나 모기지를 갚을 계획이나 가능성이 있는지 여부에 따라서 변동 이자율로 모기지를 받을 것인지, 고정 이자율로 모기지를 받을 것인지 선택해야 한다.

기존 주택을 매매하고 새로 주택을 구매하면서 다시 모기지를 받아야 하는 경우에는 동일한 은행에서 현재 가지고 있는 모기지 금액과 금리를 그대로 가져가게 되면 (Porting) 여기에 해당하는 부분에 대해서는 모기지 페널티를 내지 않을 수 있다. 모기지를 계약기간 중에 옮기거나 주택을 매매할 때는 이러한 페널티에 대해 미리 은행에 문의해서 확인해 두는 것이 좋다. 

컬럼제공 이규선 모기지

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CBM PRESS TORONTO 10월호, 2021

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