Financial Planning - 내 집 마련시 반드시 고려해야 할 것

너무도 치솟은 부동산 가격과 함께 무섭게 오르는 렌트비는 토론토에 거주하는 사람들이 마주하는 현실이다. 차라리 이렇게 렌트비를 낼 바엔, 무리해서라도 지금 집을 사는 것이 심리적, 현실적으로도 더 나을 것이라는 생각이 드는 것은 아주 당연한 일이다. 여태껏 차곡차곡 모은 돈에 모기지를 얹어 집도 구입하고, 그럴듯한 자동차와 직업까지… 겉으로 보면 남부러울 것 없어 보이는 상황이지만 이상하게 생활이 나아지는 것 같지는 않고 계속 쳇바퀴만 굴리는 것 같은 고민을 하는 사람들을 쉽게 찾아볼 수 있다. 

이런 고민의 원인은 가정경제의 원활한 현금흐름과 밀접한 관련이 있다. 가지고 있는 자산과 크게 상관없이, 벌어들인 소득에서 생활비를 제하고 돈이 어디에 쓰이고 있는지에 따라 본인 재정에 만족도가 크게 달라지는 것을 확인 할 수 있었다. 

젊은 사람들이 가장 흔히 하는 실수가 바로 이 현금흐름을 고려하지 않고 무리하게 내 집을 마련하는 것이다. 최근 주위에 부동산을 통해 많은 시세차익을 얻은 케이스가 많아 너도, 나도 내 집 마련을 꿈꾼다. 하지만 집을  100% 본인의 자산으로 구입하는 경우가 드물며, 본인 돈 조금에  모기지 부채를 통한  Leverage 방식을 통해 집을 사는 경우가 대부분이다. 

재정적인 측면에서 득과 실을 따져보았을 때, 잃는 것이 현금흐름이다. 막대한 부채를 끌어서 구입을 하는 되는 경우 소유 자체로 발생하는 각종 비용과 부채로 인한 이자비용이 발생을 하기 때문에 주택 관련 지출이 늘어나 현금흐름이 악화되는 경우가 많다. 반대로 얻는 것은 바로 거주지의 경우 가격 상승의 가능성과 투자용 부동산의 경우 임대수익이 추가된다는 점이다. 

타인의 자본(모기지)을 끌어다 쓰는 Leverage 투자는 오직 자산가격이 상승할 때만 그 효과가 극대화되며 반대로 자산가격이 매입가보다 떨어지게 되는 시점에는, 부채로 인한 막대한 비용뿐만 아니라 본인이 원래 가지고 있던 자산까지 모두 잃을 수 있는 아주 위험한 투자 방식이라는 것을 구입자들은 반드시 이해하여야 한다.

토론토가 지금까지 보여준 부동산 가격상승이 앞으로도 이루어질 것이라는 생각을 전제로 투자를 한다면, 부동산은 경제의 변화에 민감하게 움직이는 자산이며 유동성이 떨어지는 자산이기 때문에 그 결과가 본인이 생각한 것과는 다르게 움직일 가능성이 높다. 

따라서 특히나 주택 마련 시 본인 자본이 충분치 않은 젊은 사람들의 경우 많은 모기지 부채로 인해 현금흐름 문제와 경제 변화로 가격 하락의 이중고를 겪을 가능성이 높기 때문에  반드시 부동산을 구입하기 전 경제 상황, 그리고 미리 주택구입으로 인해 발생하는 현금흐름의 변화를 면밀히 파악한 뒤에 신중히 결정하는 것을 추천한다. 

CBM PRESS TORONTO 11월호, 2019
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