2023년 상반기 모기지 동향과 앞으로의 전망

2023년 상반기 모기지 동향과 앞으로의 전망

오늘은 CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)가 최근 발표한 Fall 2023 Residential Mortgage Industry Report를 통해 2023년 상반기 주택 모기지 현황과 앞으로의 전망 등에 대해 다루어 보고자 합니다.

리포트에 의하면, 2023년 상반기 주택 판매 감소로 인해 신규 모기지가 줄어들었고, 전반적인 미지급 모기지 부채는 계속해서 증가했으나 연체된 모기지 전체가 역사적으로 낮은 수준에서 안정되고 있는 반면, 일부 캐나다인들은 다른 신용 상품(자동차 대출, 신용 카드, 신용 한도)의 부채 상환에 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났습니다.

♦고정금리 선호

2023년 첫 8개월동안 고정모기지 대출은 2445억인 반면, 변동모기 지 대출은 201억 달러로 고정 모기지에 대한 선호가 훨씬 높은 것으로 드러났습니다. 이는 고정모기지 이율이 변동 모기지에 비해 훨씬 낮은점과 추가 금리 인상에 대한 우려 때문인 것으로 보고 있습니다.

또한 3년 미만 기간의 모기지를 선호하는데서 3-5년 고정 모기지를 선택하고 있어서, 금리가 즉각적으로 인하될 것이라는 기대감이 사라졌음을 의미합니다. 그러나 5년이상 기간의 모기지 비율은 계속해서 낮았습니다.

♦모기지 연체

전체 모기지 연체율(90일 이상 연체) 비율은 지난 16개월 동안 역사적으로 낮은 수준(0.15%)에서 안정화되고 있습니다. 이러한 안정화는 높은 이자율로 인해 부채 상환 비용이 증가했음에도 불구하고 이루어졌습니다. 다른 신용 상품(자동차 대출, 신용 카드, 신용 한도) 및 특정 모기지 부문의 연체율 증가는 신용 소비자의 비율이 증가하여 부채 상환으로 어려움을 겪고있음을 나타냅니다.

♦상환기간 (Amortization period)

2023년 상반기에 받은 모기지의 경우 3건중 거의 2건이 25년 이상 의 상환기간을 가지고 있는 것으로 나타났습니다. 2020년에는 2건 중 1건 정도였습니다. 모기지 금리가 높다보니 월 모기지 페이먼트를 낮추기 위해 긴 상환기간을 택하고 있는 것으로 보입니다.

♦총부채 상환 비율 (TDS Ratio)

총부채상환비율이 50% 이상인 신규 대출 비중은 2023년 상반 기부터 감소하기 시작했습니다. 2022년 4분기 16.6%를 정점으로 15.5%로 하락했으나 여전히 높은 숫자입니다. 그리고 모기지의 45%는 TDS 비율이 40% ~ 50% 사이인것으로 나타났습니다. 일반적으로 시중은행들은 최대 TDS 44% ~ 47%까지 승인을 해 주고 있 습니다.

♦Private Mortgage

Private Mortgage 시장에서 큰 부분을 차지하고 있는 상위 25개 모 기지 투자회사 (MIC, Mortgage Investment Corporation)가 관리하 는 자산은 2023년 1분기에 지난해에 비해 7.1% 가량 상승했습니다. 전체 모기지 금액이 6% 상승한것에 비해 더 높은 시장점유율을 차지한것으로 나타났습니다. 다만, 그동안 두자릿수 성장을 하던것에 비 해 성장률이 다소 둔화 되었습니다.

리포트는 2023년 8월까지의 자료인데, 전체적으로 필자가 경험하고 있는 시장 상황과 비슷합니다. 상환기간은 25년 이상 긴 기간을 선택 하여 월 모기지 상환액을 줄이려는 고객들이 많고, 금리가 높다보니 TDS 비율은 전체적으로 높아졌습니다. 다만, 2023년 11월 현재 기준, 모기지 고객들은 금리 인하에 대한 기대감 상승으로, 5년 변동 모기지나 1-2년 의 짧은 기간으로 다시 선회되고 있습니다.

이외에는 당분간 비슷한 흐름을 이어갈 것으로 보입니다.

CBM PRESS TORONTO 12월호, 2023

칼럼제공: 이규선 모기지

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