GVA의 12월 부동산 시장

2019년 7월1일을 기준으로 산정되는 공시지가가 새해1월 초 집으로 배달되었다. GVA대부분의 집주인들이 적게는 5%에서 많게는 16%까지 공시가격이 내려가 많이 실망하셨을 것이다. 그동안 땅의 가치가 컸던 단독주택집들이 더 많이 하락했는데 UBC근처 고급주택들은 평균16%이상 내려갔다. 벤쿠버에서 집은 평균 11% 콘도는 평균 7%정도 하락했다. 이에 반해 베이비부머세대들이 벤쿠버에서 집을 팔아 집값이 싼 Vancouver Island나 휘슬러로 많이 은퇴 이주함에 따라 이 지역들은 공시지가가 그대로 유지되거나 오른곳도 있다고 한다.

Real Estate Board of Greater Vancouver (REBGV) 의 12월 통계보고에 따르면 주거용 주택이 총 2,016가구가 팔려서 판매량으로만 본 절대판매율이 2018년 12월보다 88.1% 상승, 올해 11월보다는 19.3% 하락을 보였다. 이 것은 지난10년간의 평균보다9.5% 높은 것이다. 12월 현재 MLS®리스팅 총량은 8,603가구로 2018년 12월보다 16.3% 증가, 2019년 11월 10,770가구보다 20.1% 감소한 것이다. 2019년 후반의 반등한 판매율로 적체된 리스팅을 어느정도 해소했다고 볼수 있다.

이 기간 전체적인 리스팅대비 판매율은 23.4% 였고, 대개 분석가들은 판매율이 일정기간동안 12%미만을 유지하면 가격하락의 압력을 받는다고 말한다. 종류별로 보면 리스팅수 대비 단독주택판매율이 15.2%, 타운홈이 25.7%, 콘도가 32.5%를 보이고 있다.

12월 메트로 벤쿠버의 단독주택 평균가격은 $1,423,500으로 작년 12월 보다 4% 하락했고 콘도 평균가격은 $656,700로 2018년 12월 보다 2.7% 하락했으며, 타운홈 평균가격은 $778,400으로 2018년12월 보다 2.4% 하락했다.월별로 보면 각각 한달전보다 0.6%, 0.8%, 0.7%가 주택 종류순서별로 하락했다. 달리 말하면 판매율은 극히 활동이 없었던 작년에 비해 많이 는것 같으나 가격은 아직도 하락세를 면치 못하고 있다.

그동안 계속 올라가는 렌트비 때문에 첫집구매자들이 구매에 많이 참여했고  모기지 스트레스테스트 때문에 모기지를 많이 받을수 없어, 비교적 값이 싼 콘도의 판매가 상대적으로 활발하다. 단독주택은 콘도보다 훨씬 이전부터 뜨거웠었고, 그 만큼 침체도 빨리와서 구매자가 많이 줄어든 약2년전부터 계속 빠른 속도로 가격이 하락했으나 지금은 속도가 누그러져  많은 전문가들이 지금이 바닥이 아닐까 예상하고 있다. 이제 단독주택과 콘도 가격사이의 간극도 눈에 띄게 줄었다.  현재 부동산 시장은 좋지 않지만, GVA의 경제는 여전히 전망이 좋고  매년 30,000명의 인구가 이민등의 이유로 늘어나고 있는데 비해  단독주택 공급율의 증가량은 오히려 감소 추세이다. 장기적으로 보면 능력이 되시는 분께는 단독주택구매를 권장해드리고 싶은 때가 되었다.

Residential Tenancy Branch의 렌트 정책 변경

주택의 공급이 억제되어있는 상황에서 렌트시장의 공실율은 역사상 최저를 기록하고 있고 구매가 어려워진 구매자들은 렌트를 더 오래 살아야만 하는 상황이 지속되고 있다. 그만큼 landlord에게는 유익한 시장이라고 볼수있다. 정부는 이런 열악한 환경의 세입자들을 보호하기위해 해마다 정책을 조금씩 바꾸고  있다. 세를 놓는 입장이나 세를 사는 입장 모두 바뀐 세입자보호법을 숙지 할 필요가 있다. 

1. 2018년 10월이 후부터 마리화나재배를 집안에서 할수 있도록 연방정부가 허락하였으나 Landlord는 아파트 스트라타의 금연 조항을 세입자에게 적용할수 있으며, 세입자가 의약용으로 마리화나를 재배할수 있도록 연방으로 부터 허락을 받은 경우를 제외하고는 세입자에게 마리화나 재배나 피우는 것을 금지하는 조항을 렌트계약서에 넣을 수 있다. 집주인은 이런 일들로 부터 집을 보호받고 싶으면 반드시 렌트계약서 작성시 사전에 세입자와 합의하고 조항에 넣어야한다.
2. 2018년 5월이 후부터 데몰리션이나 Renovation또는 주택용도 변경으로 세입자를 내보내야 할시, 세입자에게 4개월 전 사전 서면통보해야 하며 세입자는 통보를 받은30일 이내에 분쟁신청을 할수 있다. Renovation 이나 보수를 할때는 해당 관청에서 받은 허가증을 세입자에게 보여줘야 한다.

집주인의 직계가족이 이사들어오거나 집을 팔 경우  2달이상 전에 노티스를 주어야하며 한달렌트비는 보상으로 세입자에게 주어야 한다. 만약 위의 이유로 렌트를 파기한후 적절한 기간안에 주인이 노티스에 쓴데로이행하지 않은 것을 세입자가 알게되면(집주인 가족이 이주할 경우 6개월이상 거주해야 한다.) 그전까지의 두달 렌트비 보상에서 이제부터 12달 렌트비보상을 해주어야 한다. 

집주인이 집을 팔경우는 세입자에게 두달Eviction Notice를 주되 바이어의 이름과 주소를 명시해야 한다. 세입자에게 한달 렌트비는 보상해야하고 세입자는 10일 노티스만 주면 언제든 이사 나갈수 있다. 

1. Renovation 이나 보수를 이유로 세입자를 보내게 되면 5가구 이상의 다가구 주택일 경우 공사가 끝난후, 전세입자에게 주인이 제시한 렌트비로 들어올것인지 45일 이상 여유를 두고 먼저 물어봐야하며 새로운 렌트계약서에 싸인해야 한다. 
2. 2017년 11월 이후부터 집주인은 Fixted Term rent(장기렌트)에 term(렌트기간)이 끝나면 세입자가 나가야한다는 조항을 계약서에 넣을수 없으며 (단 써브리스나 집주인이나 주인의 직계가족이 이사들어 올때는 제외), 12개월안에 렌트비를 올릴수 없으며 BC주에서 정한 렌트비 상승률(2020년에는 2.6%)만큼만 3개월 노티스를 주고 올릴수 있다. 

참조: https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/residential-tenancies

김건희 부동산

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