[부동산 칼럼] Pre-sale Condo개발업자들의 자금 압박가중

<Vancouver 부동산  Sales가 침체된 가운데 Pre-sale Condo개발업자들의 자금 압박가중>
2016년이후 부터 Property Transfer Tax (취득세)면제 대상에 750,000$ 이하 신규주택이 들어가면서 새 콘도의 잇점도 커진만큼  Pre-sale 콘도에 관심도 커졌다. 외국인 세금을 입주때 까지는 미리 내지 않아도 되는만큼 영주권자 이상의 자격이 되지 않는 바이어들의 옵션으로, 또한 투자의 한 방법으로 그동안 각광받았던 Pre-sale 콘도들에 대한 주의 경보가 떴다.
Pre-sale condo는 개발업자들이 땅과 개발계획만 있으면 앞으로 지어질 집들을 10-20% 집 값을 미리 받고 파는 것이다.
구매자는 지금 당장 모기지를 내야하는 부담없이 미래의 집을 확보할수 있기 때문에 부모가 자식을 위해 미리 집을 사두거나, 미리 다운싸이즈할 계획이 있을 때 유용하다고 볼 수 있다.
새 집을 좋아하는 분들이 많이 이용하는데 건설계획 도안만 보고 사는 것이기 때문에 미리 알아두어야 할 사항이나 계약시 주의해야 될 사항들이 많이 있다.
투자자들에게도 집을 보지 않고 사는 만큼 많은 위험이 도사리고 있으니 나중에 후회하지 않을 신중한 선택을 해야한다. 다음의 Cap levy도 참고하시기 바란다.
▲개발업자 건축비(cap levy): 대규모 고층 아파트 단지를 지을 때 Zoning에 따라 허락되는 건물의 높이의 변경을 개발업자가 신청할 때는 그에 따른 교통노선의 신축, 변경 또는 학교 등 공공시설 건축도 따라와야 하기 때문에, 이런 비용이 시와 개발업자간에 협상되어 나중에 결정되게 되며 이 비용은 구매자가 부담한다.   또한 새집 보증을 사기위한 비용 등 업자가 건물을 짓기위해 추가로 든 비용을 closing cost로 추가하는데 이 비용이 cap levy이다. 그러므로 계약서에 어떤조항이 있는지 확실히 알기위해 7일 취소 가능한 기간내에 변호사나 공증사에게 계약서를 한번 면밀히 검토하게 하는 것이 좋다.
 
최근 밴쿠버와 터론토등 그동안 뜨거웠던 Pre-sale Condo들의 판매가가 천정부지로 오른가운데 2,3년전 이미 완판되었던 콘도들의 건축이 취소되거나 부도를 맞는 일도 많이 거론되고 있다.
한 쪽에서는 여전히 주택 공급이 충분치 않아서 가격이 계속 상승중이라고 불평하지만, 최근 몇 주는 그동안 계속해서 내놓았던 정부의 주택시장압박정책이 효과를 내고 있는 듯하고, 그것이 앞으로의 판매를 앞두고 있는 개발업자들에게도 부담으로 다가오는 듯하다.  그동안 사들여야 했던 개발가능 부지들의 가격이 너무오르고, 작년 한 해만도 물가상승율보다도 3,4배 오른 임금및 건축자재비가 지금 진행중인 개발 프로젝트에 무리수가 되고 있다.
이럴때 일수록 바이어들의  Pre-sale 계약이 그  콘도 개발계획에 차질이 생겼을때 얼마나 보호 받을수 있는지 소비자들은 충분히 알고 판매계약서에 싸인해야 한다.
이미 많은 소비자들이 알고 있는 것 처럼 Pre-sale 계약서는 언제나 바이어들에게는 불리하게 개발업자들에게 유리하도록 고안 되어있다.  그 안에 어떤 조건들이 포함되어 있는 지도 모른채 많은 바이어들이 싸인란에 싸인을 해온 것이 사실이다. 시장이 이럴수록 새 아파트 분양에 관심있는 분들은 계약서에 어떤 조건들이 있는지, 만약의 사태가 벌어지면 본인의 10-20% 미리 불입한 금액은 어떤 보호를 받을 수 있는지 상세하게 읽어보시고 싸인하시는 것이 좋다.
일반적으로 개발업자들은 Pre-sale 에서 얼마나 팔았는지에 따라 계속 지을 자금을 금융기관으로 부터 빌릴 수 있다. 그래서 세일 결과가 좋지 못하면 완공기간이 계속 늦추어 질 수 있다. 요즘은 여기에 이미 완판된 프로젝트라도 Pre-sale 당시 가격을 현재의 건축비와 비용상승율이 감당해내지 못할것 같을때, 그리고 예상했던 Permit기간이 무한정 길어질때, 이미 10-20% 지불한 바이어들에게 그 금액만 돌려주고 프로젝트자체를 취소하고, 다시 올린 가격으로 판매를 한다. 심지어 다른 개발업자에게 2,3년전 구입했던 금액보다 높은 땅값을 받고 땅만 되팔아 버리는 경우도 있어 순식간에 내집마련의 계획이 물거품이 되는 경우가 있다.
그래서 판매시작 후 오래도록 안 팔린 물건이나 Assignment sale을 살때에도 더 자세히 그 이유를 따져 보아야한다.
만일 개발업자가 부도를 맞게 되면 개발업자에게 돈을 빌려준 은행들의 모기지조건에 의해 남은 땅이나 건축을  팔아서 남은 돈은 먼저 은행이  가져가게 되어있고, 아직 등기부 등록이 되어있지 않은 바이어들의 선불입금은 보호받을수 없는 경우가 많다.
그래서 개발업자 선정이 더 중요하다. 경험이 풍부하고 자본이 풍부하며 건축재료, 완공시기 등등에 대한 보증이 확실한 개발업자를 선정해야한다. 실력있는 업자들이라도 문제는 항상 생길 수 있으나 문제를 해결하려는 태도에 있어서 차이가 난다.
그리고 한가지 더 명심할 것은, 미국의 Pre-sale콘도법은 입주 당시의 시장가격이 살때 당시보다 내려가 선불입금을 포기하고도 구매자들에게 이익이면, 미국인들은 그냥 그 상태로 구입을 포기해도 법적인 문제가 없지만, 캐나다에서 그런 일이 벌어질 경우 구매자가 판매자의 손해를 끝까지 감당해야하는 점이 다르다는 걸 분명히 아셔야 한다.
[출처]
김건희 부동산
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