[부동산 칼럼] Pre-sale 콘도 아직 사도 좋은가?

4월 주거용 부동산 판매율이 지난 17년간 가장 낮다고 발표된 가운데, 이와는 별도로  아직도 판매율이 가장 높은  Pre-sale 콘도들의 Flipping 논쟁은 계속되고 있다.

최근 6개 시중은행들이 일제히 고정 모기지 이자율을  올린다고 발표한 가운데, Bank of Canada(중앙은행)의 모기지 5년 고정 Qualifying Rate이 0.2% 상승한 5.34%가 되었다. 모기지를 새로 받거나 기존의 모기지를 갱신해야 하는 사람들은  실제로 은행으로부터 받는 이자율은 더 적을 것이나, 20% 이상 다운페이를 하는 모기지 신청자라도  5.34%라는  중앙은행 Benchmark Qualifying Rate을 통과하거나 은행으로부터 받은 이자율의 +2%를 통과해야 모기지를 받을 수 있게 되는 것이다. 연방정부의 부동산 진정 정책으로 올해 1월부터 시행된 이른바 Stress Test 때문이다.

거기다 내년에 또 올린다고 발표된, 빌더들의 새 콘도 건축 허가 신청 시 붙게 되는 DevelopmentLevy(CAC: Community Amenity Contribution이나  DCL: Development Cost Levy)-공원, 도서관, 어린이 시설, 커뮤니티 센터 등의 건축에 필요한 돈을 개발업자에게 부담시킴-가 해마다 천정부지로 뛰어오르고 (밴쿠버의 CAC 또는 DCL 오름폭이 다른 시의 추종을 불허할 정도로 가장 높다.) 점점 추가되는 새로운 Building Code에 따른 건축비와 허가 비용의 증가로 새 아파트 개발비용의 증가는 불가피하게 되어있고, 이에 따라 새 콘도의 sf 당 판매 가격도 끝없이 올라가고 있다. 그러나 그런 리스크들을 모두 떠안아야 하는 개발업자들의 지금까지의 거침없는 행보도 시장이 정체 기미를 보이면서 조금 주춤해졌다.

그런데 개발업계의 관행인 VIP 손님들과 개발자 친인척들에  대한 우선 판매와 다른 가격의 적용이 최근 언론의 비판 대상이 되고 있다. 이들 혜택받은 선판매 그룹들은 대부분 투기 목적으로 입주 전, 후에 재판매를 해서 이익을 챙기는 경우가 대부분인데, 이들이 정작 집이 필요한 로컬 구매자들의 구입가격을 높이고 콘도시장의 가격을 높이는 주범으로 지목되고 있다.

그래서 올해 2월 20일에 있은 NDP의 예산안 발표 시, 이들 Pre-sale 콘도들의 Capital Gains Tax나 비즈니스 세 등의 탈세를 막는 일환으로 개발업자들의 구매자에 대한 파악과 보고를 의무화하는 조항을 신설했다. Pre-sale은 아직 등기가 되지 않으므로 건축이 완료되어 입주를 하기 전까지는 취득세(Property Transfer Tax)가 면제되고 외국인추 가세의 적용에도 제외되기 때문에 외국인과 개발업자 측근 또는 부동산 업자들의 투기의 온상이 된 것이  사실이다. 이에 따른 후속 조치로 CRA에서는 최근 Vancouver 시의 개발업체들을 조사하고 있는 중이라고 발표했다.

Globe and Mail에서 조사한 최근 통계에 따르면, Globe에서 통계를 구할 수 있는 밴쿠버 지역의 입주 전, 후의 세 개의 새 콘도들을 표본으로 삼은 자료에서, 이들 새 콘도들의 30%가 넘게 입주 전후에 되팔렸으며, 가구당 평균 145,359$의 이익을 남겼고, 그 세 프로젝트의 Flipping으로 인한 전체 이익의 합계가 10.6 million$에 달한다고 했다.

또 중국 업체인 Westbank 같은 개발업체는 Pre-sale을 주로 중국 등 외국 투자자들에게 먼저 팔아 그 외국 투자자들이 입주 전, 후에 현지인들에게 높은 가격으로 다시 되파는 투기 관행이 비난받고 있다. 그래서 현지 구매자들에게 먼저 팔아야 한다는 것을 밴쿠버 시나 포트 무디 시처럼 법제화한 시들도 있다.

현재 Cambie 가에 새로 지어지는 프로젝트들은 sf 당 1,300$가 넘게 팔리고 있고,  다운타운은 최고 2,800$까지 팔리고 있다. 코퀴틀람 새 프로젝트도 900$이 넘고 버나 비는 1000$이 훨씬 넘는 상태다.

밴쿠버의 주거용 부동산은 수요에 비해 공급이 턱없이 모자라 새 콘도들의 Pre-sale 가격은 계속 올라갈 수밖에 없다고는 하지만, 높아도 너무 높아져있다.  2007,8년 전후에 올림픽 빌리지의 콘도들을 밤새워 줄 서서 사신 경험이 있는 구매자들은 그때의 뼈아픈 경험을 다시 한번 떠올릴 때가 된 것 같다.

투자의 귀재, Warren Buffet은  좋은 투자방법이란 늘, 변함없는 근본적 가치가 있는 동산, 부동산을 맞는 타이밍에 사서 장기간 보유하는 것이라고 말한다. 투기는 좀 더 리스크와 욕심이 커지는 단기간의 투자방법이기 때문에 타이밍을 잘 파악해야 하고 그만큼 하강 시장에 대한 대비를 하고 투자하지 않으면 위험하다.
 
[출처]
김건희 부동산
전화: 604-868-2047
이메일: conniekim@royalpacific.com