4월 벤쿠버 부동산시장

 Covid-19으로 인한 거리두기가 전세계를 강타했던 4월의Greater Vancouver부동산 협회 (REBGV)통계에 의하면 4월 한 달 동안 GVA 주택시장은 총1,109가구가 팔려, 판매량이 작년 4월보다 39.4%가 감소했다. 이 것은 올해 3월 실적보다 56.1%가 덜 팔린 실적으로 가히 충격적이라 할수 있다.  GVA의 새리스팅수도 작년4월 리스팅 가구수 보다 59.7 %가 하락했다. Fraser Valley Board 의 실적도 비슷해서 작년 4월보다 50% 판매감소, 58% 리스팅량감소를 보였다. 이 것은 최근 10년 평균 판매실적보다 62.7%가 낮아져 1982년이후 가장 저조한 주택판매실적이라 한다. 

전체 리스팅수대비 판매율은 단독주택이 10%, 타운홈이 14.7% 그리고 콘도가 12.4%였다. 벤치마크 평균가격은 단독주택이 $1,462,100으로 2019년 4월보다 2.3% 상승, 콘도가 $685,500로  2.7%상승, 타운홈이 $795,800로 2.8%상승했고 지난달보다는 순서대로 각각 0.8%, 0.6%, 0.2%가 상승했다.

판매실적이 충격적인데 반해 부르는 가격이나 실제 팔리는 가격도 빠지지는 않고 잘 유지하고 있다고 할수 있다. 이는 실제 판매량의 감소보다 리스팅량의 감소추세가 더 컸기 때문인 것 같다.

꽁꽁 닫혀있던 BC주는 서서히 비즈니스를 재개할 계획을 발표했다. 6명까지 만남도 가능하고 공원등 사회적 거리두기도 완화할계획인데 확실히 거리나 공원의 분위기가 갑자기 많이 달라졌다. 가장 타격을 많이 받은 사업체인 식당도 6월1일부터 위생기준이 훨씬 강화되긴했지만, 정상영업을 허용할것이라 한다. 하지만 일각에서는  이들 자영업체중 30%정도는 다시 영업할수 없을 것이라 내다봤다. 

이제 가을이 되면 파동이 다시 재개될 것이라는 관측이 유력한데 그 동안 적응된 대중들이다보니 3월같은 큰 충격은 없을 것을 바래본다. 부동산도 쇼잉대신 Digital Technology를 이용하여 소통하도록 많이 압력을 받고 있는 것처럼 바이러스파동 이후의 세계는 그 이전과는 많이 달라질 것 같다.

요즘 부동산 손님들중 많이 관심을 보이는 분야가 경매 (forclosure)에 관한 것인데 이번 위기 탈출 시나리오중 낙관적인 시나리오도 있지만 비관적인 시나리오도 무시할수만은 없어서, 15%에 육박하는 실업자들과 파산하는 자영엽자들이 속출하면 모기지디폴트가 자주 발생하게되고 은행이 정리를 해야하는 경매물건도 연말쯤에는 더 많이 눈에 띌 가능성을 생각해볼수 있다. 이를 막기위해 연방정부는 CERB, Rent Relief등 수 많은 구제안을 내놓고 있어 충격은 생각보다는 훨씬 완화될것으로 보인다.

오늘은 BC주 부동산 경매물건의 구매절차에 대해 알아보겠다.

1. 먼저 당신의 부동산업자가 MLS를 통해, 판매자가 금융기관인 경매 물건을 물색한 다음 오퍼를 낸다. 만약 판매자인 은행이 이 오퍼를 승인하면 당신은  인스팩션을 할수 있고, 모기지를 신청해 승인 받을수 있다. 오퍼에 내건 조건들을 해제하고 나면 디파짓을 하고 그러면 Firm Deal 이 된다. 
2. 그런  후에 금융기관은 법정에 출두하는 날짜를 요청한다.(대략 2주에서 4주 까지 걸릴수 있슴) 이때 다른 구매자들도 MLS에서 그 집을 계속 볼수 있고 당신의 오퍼가 승인되었슴도 알게 된다. 다른 구매자가 당신의 승인된 오퍼가격보다 더 쓸 용의가 있으면 쇼잉을 요청해서 볼수 있고 법정에 출두하는 날 법정에 와서 자신의 오퍼를 제출할수 있다. 다른 구매자들이 법정에 나타나지 않으면 당신의 오퍼가 최종으로 확정되고 당신이 구매자가 된다.
3. 만약 법정에 몇몇 구매자들이 출두해 오퍼가 경쟁이 되면, 당신의 오퍼 가격을 올려 판사에게 밀봉한 오퍼를 제출할수 있는 한 번의 기회를 갖게된다. 다른 경쟁자들도 밀봉한 오퍼를 판사에게 제출할수 있으나, Subjects(구매조건)를 제시 할수 없기 때문에 이날 법정에 오기전에 인스펙션, 모기지등 구매 결정에 필요한 모든 것을 미리하고 와야한다. 
4. 그러면 판사가 모든 오퍼를 동시에 개봉해 1. 가격 2. 컴플리션 날짜 3. 디파짓액수 등에 따라 가장높고 좋은 오퍼를 최종 결정한다. 이때 반드시 가격이 높은 오퍼가 결정되는 것은 아닌데, 그 이유는 금융기관이 모기지를 낼수 없는 집을 압류해 유지 관리하려면 가스, 전기, 관리비, 관리매니저비등 하루에 평균 40$-80$ 정도 비용이 들어가기 때문에, 컴플리션 날짜가 빠른 것도 중요한 고려대상이 된다. 그리고 디파짓을 많이 하는 것도 구매자가 얼마나 진지한지를 보여주는 것이므로 중요한 고려 대상이 된다.

요즘 경매물건의 특이한 점은 법정 출두 날짜가 정해지고 오퍼가 승인이 났어도 원래 집주인이 금융기관에 모기지를 다시 갚고 물건을 회복할 의사를 밝히면 이 판매건 자체가 무효화될 수 있는데, 이런 일이 꽤 빈번하게 발생한다는 것이다.

[출처] 김건희 부동산

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