렌트 시장과 렌트 상식

렌트 시장과 렌트 상식

전반적인 부동산 시장의 하락세에도 불구하고 메트로 벤쿠버는 캐나다에서 가장 높은 렌트비를 기록하고 있다. 올해 7월 주거용 렌트시장 평균가격을 보면, 벤쿠버가 1베드룸에 $2,200로 전달이나 작년과 같은 수준을 유지했고,  2 베드룸에 $3,090로 작년이나 전월보다 0.34% 낮아져서, 터론도(각각 1베드 $2,300, 2 베드 $2,850)에 이어 캐나다에서 두번째로 높은 도시로 나왔으며, 다음은 버나비시로 1 베드 렌트 평균가격이 $1,570, 2베드가 $2,280로 나타났다. (The PadMapper Canadian Rent Report 통계)

제대로 알아야 할 렌트 상식

현재 GVA에서 렌트를 살고 계신 분들은 늘어나는 개발계획에 따른 데몰리션, 단기 렌트의 증가 그리고 지속적인 인구증가등 여러가지 요인으로 가파른 렌트비 상승을 경험하고 또 걱정하고 계실 것이다. 지금 벤쿠버는 1% 미만의 최저 주거용 렌트 공실률을 보이고 있고 앞으로의 전망도 밝지 않다. 

현재 집을 소유하시고 렌트를 놓으실 분들, 또 세입자가 있는 집을 사거나 팔 계획이 있으신 분들이 반드시 알아야 할 법률상식들이 있다. 더불어 세를 사실 분들도 본인들의 권리를 확실히 알 필요가 있다

Eviction law for Residential Tenancy(주거용 세법상의 세입자 퇴거규칙)

1.  고정 장기렌트시

계약기간은 당사자들끼리 정할수 있고 보통은 조항을 따로 달지 않았을 시  Month to Month 계약으로 자동적으로 넘어가는 경우가 많다. 집을 팔 계획이 있는 집 주인들은 계약기간이 끝나면 이사해야 한다는 조항을 확실히 넣는 것이 좋다. 세입자가 있는 집을 사실때  고정렌트(Fixed Term)로 확실히 끝나는 기간이 있을때가 구매자에게 수월하다.

2.  계약기간없는 Month To Month렌트시

현재 세입자가 Month to Month 렌트일 때, 주택 구매자들은 지금 있는 렌트를 그대로 안고 가셔도 되지만 계약당사자가 아니기 때문에 다음에 세입자를 내 보내기가 어렵다. 이럴 경우 구매시 렌트 계약서를 다시 쓰자고 하시거나, 오퍼에 Vacant Possession으로  조항을 미리 내걸고 사시는 것이 좋다. 이 경우  구매한 집의 Completion 날짜와 이사 날짜는  Month to Month세입자에게 주어야 하는 두달 노티스 기간등을 충분히 생각하셔서 정해야 한다.

각종 노티스 기간에 따른 퇴거 명령(Eviction Notice)

A. 10일 노티스 후 퇴거: 렌트비를 정해진 날짜까지 안 냈을때; 

10 일 노티스후 5일 동안 갚을 시간을 주고 안내면 10일안에 나가야 함

B. 한 달 노티스 후 퇴거:

1.       렌트비를  상식적으로 생각해서 짧은 기간동안(예를 들어6개월 이내)  3달 렌트비를 늦게 냈을때

2.        Security deposit, pet deposit 등을 입주 후 한 달 후까지 안냈을때

3.       동의 받은 것보다 더 많은 세입자가 살고 있을때

4.       비정상적으로 소음이나 소동을 내어 이웃에 물의를 빚거나 물리적인 피해를 끼쳤을 때

5.       불법적인 행위, 마약거래나 마약흡입등으로 이웃에게 위험하거나 피해를 끼친다고 판단됐을 때

6.       주나 시정부의 명령이 떨어졌을때

*노티스받은 후 비 합법적임에 대한 이의제기(Dispute)는 10일 이내에 RTB로해야 함.

 Eviction Notice(퇴거 고지서) 는 반드시 다음달 1일이 되기전에 전달 되어야하고 날짜계산은  당월1일부터 한 달로 한다. 우편으로 부치면  5 business day로, 세입자 문앞에 붙여놓았으면 3일, 직접 만나서 전달하면 당일로 친다. 이메일이나 텍스트는 인정하지 않는다.

이렇게 노티스를 받을 경우, 경우에 따라 5일에서 15일 사이  RTB 에 Dispute하지 않으면 명령을 따라야 한다. 또한 노티스는 꼭 정부에서 인정한 폼을 써야한다. 이에 관련된 폼은 RTB의 웹싸이트에 가서 다운로드 받을수 있다.

C. 두 달 노티스 후 퇴거:

집주인이 다음의 이유등으로 직접 렌탈스윗등을 사용해야 할 때

1.  집 철거

2.  대규모 리노베이션 (시청의 허가를 증거로 제시해야 함)

3.  렌탈스윗을 비영리적인 목적으로 사용할 때

4.  직계 가족들의 이주 ( 부모님, 자녀)

*노티스받은 후 비 합법적임에 대한 이의제기(Dispute)는 15일 이내에 RTB로 해야 함

당월 1일 부터 완전한 두 달 노티스를 줘야하고 두 달이후 집을 비울수 있도록 하되 한달렌트비는 

세입자에게 보상해줘야 한다. 세입자는 이사갈 집을 찾았을때, 두 달보다 일찍 10일 노티스를 주인에게 주고 

이주해 나갈 수 있는데 이 경우에도 주인은 한 달 보상금은 주어야 한다.

세입자가 집을 나간후 6개월이내에, 주인이 부당한 이유로 또는 거짓으로 퇴거시켰음을 알았을 때  

RTB 에 이 것을  Claim 할수 있는데, 이경우 인정되면 주인은 두달 렌트비를 보상금으로 지급해야 한다.

*RTB=Residential Tenancy Branch 렌트관련 제반 법률 주관과 규제, 분쟁을 담당하는 주 정부 기관. 

각 도시 마다 사무소가 있음.  렌트계약서, 각종 관련 노티스폼을 다운 받을수 있음