박재현 변호사의 알기 쉬운 캐나다 법률 이야기 - 상업용 리스 계약

3, 4월 칼럼에서 서면 계약의 중요성과 유의사항에 관해 설명하였는데, 이번에는 연장 편으로 리스 계약, 특히 상업용 리스에 관하여 설명해 드리고자 한다.

상업용 리스도 수많은 계약서 중 하나이므로, 랜드로드와 테넌트의 관계 및 각자의 권리와 의무사항은 리스 계약서에 나와 있는 대로 정해진다. 물론, 리스에 나와 있지 않은 부분은 Commercial Tenancies Act라는 법안 및 판례에 의거 결정되지만, 웬만한 랜드로드들은 (또는 그들의 변호사들은) 테넌트와의 일어날 가능성이 있는 세부 사안까지 생각해서 리스를 만들기에, 조항 하나하나 세심한 검토가 필요하다. 필자의 소송/협상 경험에 의하면, 랜드로드-테넌트간의 분쟁의 대다수는 리스계약서가 제대로 작성되지 않았거나 리스가 아예 없기 때문이므로, 쌍방의 책임과 권리를 최대한 정확하게 쓰고 숙지하는 것이 리스 분쟁 (따라서, 불필요한 법률비용, 손실금, 스트레스)을 사전에 막을 최선의 방법이라 생각된다.

상업용 리스 협상/계약 시 고려해야 할 조항들 예로는 다음과 같다:

1. 리스 연장 옵션의 유무 
일반적으로 5년 + 5년을 많이 받는데, 연장 옵션 (Option to Renew 또는 Option to Extend)의 유무가 나중 비즈니스 매각 시 판매금액을 결정하는 중요한 요소가 된다. 연장옵션을 행사할 경우, 반드시 리스 만료일 몇 개월 전에까지 랜드로드에게 서면 통보를 해야 한다는 조항이 있는데, 이 날짜를 어기면 연장옵션 행사 권리가 소멸하므로, 날짜를 잊어버리는 일은, 와이프의 생일이나 결혼기념일을 깜빡한 것만큼의 큰 파장을 일으킬 것이니 각별히 주의. 연장 옵션 기간 동안의 렌트 금액 역시 연장옵션 조항에 나와 있는 방식 또는 금액대로 결정된다.

2. 독점 권리 (Exclusive Right)
 같은 플라자/건물 내, 나와 동일한 경쟁업체가 들어올 수 없게 하는 것도 중요. 물론, 쇼핑몰과 같은 high demand 건물에서는 이런 조항을 넣기가 술 먹고 늦게 들어와서 곤히 주무시는 와이프에게 라면 끓여 달라고 요구하는 것만큼 힘들겠지만, 중소 규모의 랜드로드들은Exclusive Right 삽입에 관대한 편. 단, 모든 법률서류에는 단어 선택 하나하나가 중요한데, 만약 “랜드로드는 해당 건물 (Building) 안에서 다른 컨비니언스 스토어를 못 들어오게 한다.”라고만 한다면 발생할 수 있는 문제는, 달러스토어 또는 슈퍼마켓이 들어오거나, 만약 랜드로드가 건물 옆에 있는 빈 땅을 개발해 다른 건물을 지어서 다른 컨비니언스를 입주시킨다면 막을 수가 없을 것이다.

3. Restoration (건물 복원)
 대다수의 랜드로드들은 테넌트가 리스 끝난 후 나갈 때는 처음 상태대로 복원하라는 조항을 넣는데, 공사가 많이 들어가는 비즈니스의 경우 복원비가 만만치 않음. 따라서, 리스 계약 전 협상 때 어떠한 부분이 복원 또는 제거돼야 하는지, 어떤 것은 놔둬도 되는지 협의 필요.

4. Additional Rent / Operating Costs (추가 관리 비용)
 대다수의 상업용 리스는 NET Lease인데, 이는 리스에 나와 있는 base rent에다가 랜드로드의 재산세, 건물보험, 건물 유지비 등 모든 관련 비용이 추가된다는 뜻이다.

특히 큰 랜드로드들은 자신들의 직원 급여, 휴가비뿐만 아니라 건물에 관한 자신들 회계 비용, 변호사비용까지 포함하면서 동시에 책정된 Additional Rent에 15% 정도의 추가 비용을 관리비/수수료 형식으로 테넌트에게 받을 수 있는 권리가 적힌 조항을 넣으므로 이 부분에 관한 협상 필요.

5. Demolition/Relocation (건물 파기/위치 재조정) 
콘도가 들어올 수 있는 큰 도시의 지역에는 웬만한 경우, 이 데몰리션 조항이 들어간다. 좋은 목에 자리 잡은 건물들의 경우, 데몰리션을 빼 주는 경우는 거의 없으므로, 대신 데몰리션의 경우 피해를 최소화할 수 있는 방법으로 협상작전을 짜는 것이 현실적으로 더 도움이 된다. 예로, 처음 5년 동안은 데몰리션을 할 수 없고 그 후로는 최소 1년의 사전 통보를 줘야 한다든지, 데몰리션 또는 위치 재조정의 경우 테넌트가 공사할 때 썼던 공사비의 전부/일부를 보상받는 수정안을 제시.

*본 칼럼의 내용은 기본 정보 제공용으로서 법률 자문을 대체할 수 없습니다. 개개인의 상황에 따른 법률자문은 변호사의 도움을 받으셔야 합니다.
CBM PRESS TORONTO 6월호, 2019
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