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칼럼 콘도 presale 구매시주의해야 할 점
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Ed Park
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조회 6,238회
작성일 16-06-02 09:12
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콘도 presale 구매시주의해야 할 점
메트로 벤쿠버 전역에 콘도 개발 프로젝트가 넘쳐나는 가운데2007년이후 제자리 걸음을 유지하고 있던 콘도가격에도 다운타운, 예일타운을 중심으로 다중오퍼가 성행하고 가격이 예상을 뛰어넘는 수준으로 팔리는 현상이 벌어지고 있다.
하지만 천정부지로 올라버린 단독주택의 가격에 비교해보면 생애 첫집구매자나 다운싸이징구매자들에게는 여전히 매력적으로 보인다.
작년하반기부터 콘도 매매가 활발해지면서 최근들어 콘도 Presale에 관심을 보이는 분들이 많다.
새로 바뀐 Property Transfer Tax (취득세)면제 대상에 750,000$ 이하 신규주택이 들어가면서 새콘도의 잇점도 커진만큼 Presale 콘도매매에 관해 자세히 알아보겠다.
presale condo는 개발업자들이 땅과 개발계획만 있으면 앞으로 지어질 집들을 10-20% 집 값을 미리 받고 파는 것이다.
구매자는 지금 당장 모기지를 내야하는 부담없이 미래의 집을 확보할수 있기 때문에 부모가 자식을 위해 미리 집을 사두거나 미리 다운싸이즈할 계획이 있을 때 유용하다고 볼 수 있다.
새집을 좋아하는 분들이 많이 이용하는데 건설계획 도안만 보고 사는 것이기 때문에 미리 알아두어야 할 사항이나 계약시 주의해야 될 사항들이 많이 있다.
투자자들에게도 많은 위험이 도사리고 있는 만큼 나중에 후회하지 않을 신중한 선택을 해야한다.
1. 개발업자 선정이 중요하다. 경험이 풍부하고 자본이 풍부하며 건축재료, 완공시기 등등에 대한 보증이 확실한 개발업자를 선정해야한다.
개발업자들은 흔히 VIP 고객들에게 좋은 물건을 먼저 판다.
실력있는 업자들이라도 문제는 항상 생길 수 있으나 문제를 해결하려는 태도에 있어서 차이가 난다.
2. 계약서에 서명한 후에도 보통 일주일 동안 취소할 수 있는 시간이 있다.
그 기간동안 계약서의 조항들을 신중하게 검토해서 나중에 몰랐던 불이익을 당하지 않도록 주의해야 한다.
또한 아래와 같은 여러가지 만만치 않은 비용이 추가 될 수 있음을 잘 알아야한다.
▲명의 앙도비: 구매자의 이름 변경시 3,000~5,000달러까지 행정비를 요구한다.
▲입주비: 미리 업자가 낸 관리비, 토지세의 일부 등
▲보험
▲전기, 물 등 서비스 연결및 개통비: 보통 400 달러정도
▲개발업자 건축비(cap levy): 대규모 고층 아파트 단지를 지을 때 존에 따라 허락되는 건물의 높이의 변경을 개발업자가 신청할 때는 그에 따른 교통노선의 신축, 변경 또는 학교 등 공공시설 건축도 따라와야 하기 때문에 이런 비용이 시와 개발업자간에 협상되어 나중에 결정되게 되며 이 비용은 구매자가 부담한다.
또한 새집 보증을 사기위한 비용 등 업자가 건물을 짓기위해 추가로 든 비용을 closing cost로 추가하는데 이 비용이 cap levy이다.
그러므로 계약서에 어떤조항이 있는지 확실히 알기위해 7일 취소 가능한 기간내에 변호사나 공증사에게 계약서를 한번 면밀히 검토하게 하는 것이 좋다.
▲주차나 storage locker의 추가 구입비
구입시 살펴야 될 사항으로는 광고나 세일즈 맨의 말만 믿지 말고 실제 지어질 땅에 가서 주변이 어떤지 교통편이 어떤지, 실제 집은 볼 수 없어도 뷰 등 여러가지 업자가 약속한 것들이 사실인지 확인해 본다.
그리고 주변에 있는 기존 콘도들 중 3-4년된 것들이 현재 얼마에 거래되고 있는지를 보고 개발 후 가치가 올라갈 가능성이 있는지 본다.
개발업자가 제공하는 floor plan을 보고 공간 활용도가 어떤지, 죽은 공간은 없는지, 방향은 좋은지, 통풍이 잘 되겠는지, 앞을 가리는 건물은 없는지 살펴본다.
이는 미래에 이런 요소들이 집 값을 좌우하기 쉽다.
개발업자들이 내놓는 여러가지 프로모션들은 꼭 계약서에 써서 싸인들 받아 놓거나 증거를 확보해 놓아야 한다.
일반적으로 개발업자들은 presale 에서 얼마나 팔았는지에 따라 계속 지을 자금을 금융기관으로 부터 빌릴 수 있다.
그래서 세일 결과가 좋지 못하면 완공기간이 계속 늦추어 질 수 있다.
이런 이유로 자금이 충분하고 판매가 많이 이루어진 콘도를 사는 것이 문제가 적다.
그래서 판매시작 후 오래도록 안 팔린 물건이나 다시 반품된 물건을 살 때는 더 자세히 그 이유를 따져 보아야한다.
구매자는 개발업자의 시공책임자와 입주 전 walk through inspection을 하게 되는데
이때 전기와 모든 공정에서 합격을 맞았는지 확인하고 바닥시공, 전자제품작동, 상하수도, 누수의 흔적, 캐비넷 등 가구, 벽난로 작동 시 가스유출 여부, 방문 이나 창틀이 잘 맞는지, 통풍 여부 등을 꼼꼼하게 체크해서 고쳐 줄 것을 요구해야 한다.
또한 건물의 층수와 천정높이가 계약서 데로 맞는지, 실내 면적과 크기, storage locker의 크기 등이 계약서와 잘 맞는지,
부엌과 화장실의 배기가 잘 되는지, 전기 아울렛과 케이블, 전화아울렛의 설치가 제대로 되어있고 모두 작동하는지 확인한다.
단지내 시설(엘리베이터의 위치와 수, 재활용실과 쓰레기 처리시설)은 물론, 주변 환경, 학교, 쇼핑, 병원 등의 거리도 따져본다.
[출처]
김건희 부동산
메트로 벤쿠버 전역에 콘도 개발 프로젝트가 넘쳐나는 가운데2007년이후 제자리 걸음을 유지하고 있던 콘도가격에도 다운타운, 예일타운을 중심으로 다중오퍼가 성행하고 가격이 예상을 뛰어넘는 수준으로 팔리는 현상이 벌어지고 있다.
하지만 천정부지로 올라버린 단독주택의 가격에 비교해보면 생애 첫집구매자나 다운싸이징구매자들에게는 여전히 매력적으로 보인다.
작년하반기부터 콘도 매매가 활발해지면서 최근들어 콘도 Presale에 관심을 보이는 분들이 많다.
새로 바뀐 Property Transfer Tax (취득세)면제 대상에 750,000$ 이하 신규주택이 들어가면서 새콘도의 잇점도 커진만큼 Presale 콘도매매에 관해 자세히 알아보겠다.
presale condo는 개발업자들이 땅과 개발계획만 있으면 앞으로 지어질 집들을 10-20% 집 값을 미리 받고 파는 것이다.
구매자는 지금 당장 모기지를 내야하는 부담없이 미래의 집을 확보할수 있기 때문에 부모가 자식을 위해 미리 집을 사두거나 미리 다운싸이즈할 계획이 있을 때 유용하다고 볼 수 있다.
새집을 좋아하는 분들이 많이 이용하는데 건설계획 도안만 보고 사는 것이기 때문에 미리 알아두어야 할 사항이나 계약시 주의해야 될 사항들이 많이 있다.
투자자들에게도 많은 위험이 도사리고 있는 만큼 나중에 후회하지 않을 신중한 선택을 해야한다.
1. 개발업자 선정이 중요하다. 경험이 풍부하고 자본이 풍부하며 건축재료, 완공시기 등등에 대한 보증이 확실한 개발업자를 선정해야한다.
개발업자들은 흔히 VIP 고객들에게 좋은 물건을 먼저 판다.
실력있는 업자들이라도 문제는 항상 생길 수 있으나 문제를 해결하려는 태도에 있어서 차이가 난다.
2. 계약서에 서명한 후에도 보통 일주일 동안 취소할 수 있는 시간이 있다.
그 기간동안 계약서의 조항들을 신중하게 검토해서 나중에 몰랐던 불이익을 당하지 않도록 주의해야 한다.
또한 아래와 같은 여러가지 만만치 않은 비용이 추가 될 수 있음을 잘 알아야한다.
▲명의 앙도비: 구매자의 이름 변경시 3,000~5,000달러까지 행정비를 요구한다.
▲입주비: 미리 업자가 낸 관리비, 토지세의 일부 등
▲보험
▲전기, 물 등 서비스 연결및 개통비: 보통 400 달러정도
▲개발업자 건축비(cap levy): 대규모 고층 아파트 단지를 지을 때 존에 따라 허락되는 건물의 높이의 변경을 개발업자가 신청할 때는 그에 따른 교통노선의 신축, 변경 또는 학교 등 공공시설 건축도 따라와야 하기 때문에 이런 비용이 시와 개발업자간에 협상되어 나중에 결정되게 되며 이 비용은 구매자가 부담한다.
그러므로 계약서에 어떤조항이 있는지 확실히 알기위해 7일 취소 가능한 기간내에 변호사나 공증사에게 계약서를 한번 면밀히 검토하게 하는 것이 좋다.
▲주차나 storage locker의 추가 구입비
구입시 살펴야 될 사항으로는 광고나 세일즈 맨의 말만 믿지 말고 실제 지어질 땅에 가서 주변이 어떤지 교통편이 어떤지, 실제 집은 볼 수 없어도 뷰 등 여러가지 업자가 약속한 것들이 사실인지 확인해 본다.
그리고 주변에 있는 기존 콘도들 중 3-4년된 것들이 현재 얼마에 거래되고 있는지를 보고 개발 후 가치가 올라갈 가능성이 있는지 본다.
개발업자가 제공하는 floor plan을 보고 공간 활용도가 어떤지, 죽은 공간은 없는지, 방향은 좋은지, 통풍이 잘 되겠는지, 앞을 가리는 건물은 없는지 살펴본다.
이는 미래에 이런 요소들이 집 값을 좌우하기 쉽다.
개발업자들이 내놓는 여러가지 프로모션들은 꼭 계약서에 써서 싸인들 받아 놓거나 증거를 확보해 놓아야 한다.
일반적으로 개발업자들은 presale 에서 얼마나 팔았는지에 따라 계속 지을 자금을 금융기관으로 부터 빌릴 수 있다.
그래서 세일 결과가 좋지 못하면 완공기간이 계속 늦추어 질 수 있다.
이런 이유로 자금이 충분하고 판매가 많이 이루어진 콘도를 사는 것이 문제가 적다.
그래서 판매시작 후 오래도록 안 팔린 물건이나 다시 반품된 물건을 살 때는 더 자세히 그 이유를 따져 보아야한다.
구매자는 개발업자의 시공책임자와 입주 전 walk through inspection을 하게 되는데
이때 전기와 모든 공정에서 합격을 맞았는지 확인하고 바닥시공, 전자제품작동, 상하수도, 누수의 흔적, 캐비넷 등 가구, 벽난로 작동 시 가스유출 여부, 방문 이나 창틀이 잘 맞는지, 통풍 여부 등을 꼼꼼하게 체크해서 고쳐 줄 것을 요구해야 한다.
또한 건물의 층수와 천정높이가 계약서 데로 맞는지, 실내 면적과 크기, storage locker의 크기 등이 계약서와 잘 맞는지,
부엌과 화장실의 배기가 잘 되는지, 전기 아울렛과 케이블, 전화아울렛의 설치가 제대로 되어있고 모두 작동하는지 확인한다.
단지내 시설(엘리베이터의 위치와 수, 재활용실과 쓰레기 처리시설)은 물론, 주변 환경, 학교, 쇼핑, 병원 등의 거리도 따져본다.
[출처]
김건희 부동산
CBM 자막뉴스
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