[부동산 칼럼] 유언장과 Probate Process

Peak Millenials’ housing demand

광역벤쿠버 전반과 Fraser Valley지역을 통들어서 콘도, 타운하우스등 크기를 막론하고 낮은 가격대의 집들이 여전히 불티나게 팔리고 있으며 강한 가격인상폭을 보이고 있다. 전문가들은  Peak Millenial(25세부터 30세까지)의 젊은 층들의 주택구매에 대한 강한 욕망으로 그 현상을 설명하기도 한다. 단독주택이 주로 가격상승을 이끌어오던 2000년대 후반부터 작년 7월외국인 tax발표때까지의 현상과는 대조적으로 콘도, 타운하우스등 크기를 막론하고 낮은 가격대의 집들이 시장을 이끌어가고 있는 지금의 현상은 아뭏튼 예상밖의 반전이라고 할 수있다. 외국인의 주택구매가 문제가 아니라  현지 젊은 층들의 주택구매에 대한 기본 생각의 틀이 바뀐 것이라 생각된다. 젊은 구매자들에게 주택구매가 큰 투자방법의 하나로 여겨지기 시작했고 어떤 방법을 써서라도 그 대열에 끼어야한다는 열망이 작용하는 것 같다. 수요를 따라갈수 없는 주택물량의 느린 공급도 큰 원인이다. 개발의 열기도 여전히 뜨거운데 새집들의 가격이 자꾸 인상되는 상황도 주택구매를 늧출수없는 원인의 하나가 되고 있다. 이미 5년고정 모기지이율이 3.09%인 상황에서 내년 봄 3.5%로 예상을 하고있는 지금, 이것이 기대하는 것처럼 내년 주택시장을 조금 더 진정시킬수 있을지는 두고 볼일이다.

8월로 접어들면서 열기의 진원지였던 다운타운은 오히려 조금 진정되는 느낌이고 뉴웨스트, 코퀴틀람, 버나비, 써리까지 바깥지역들의 콘도, 타운하우스등 열기는 아직도 지속되는 것 같다.

유언장과 Probate Process

최근에 자식이 없는 노인이 유언장도 없이 혼자 살다가 돌아간 집을 시세보다 싸게 살수있게 되었다.

캐나다는 유언장이없이 돌아간 분의 재산은 상속자에게 바로 가지 않고 Public Guardian이  Probate 과정을 맡아서 하게되고 이 과정에서 상속자들은 개입의 권리가 없을 뿐 아니라 비싼Probate Fee 도 지불하게된다. 부동산도 주인이 유언장없이 돌아가신 경우 Public Guardian에 의해 처분받게 되고, 부동산 담보대출을 상환하지 못해 은행에 차압당한 물건들이 싸게 시장에 나오는 것처럼 비교적 싼가격에 시장에 나오게 되는 것이다. 유언장의 필요성에 대해 다시 한번 경각심을 얻었다.

캐나다인들의 미국부동산 구입

미국에서 Snowbird라고 부르는 캐나다인들의 부동산 구입이 미국부동산을 움직이는 큰 손으로 불리는데 이럴 경우에도 부동산구입시 미국세법을 잘 공부해서 처분시 불이익을 당하지 않도록 해야한다. 미국과 캐나다는 여러면에서 비슷한 것 같지만 자세히 들여다보면 완전히 다른 나라다. 예를 들어 미국에서는 부부이름(Joint Tenant)으로 부동산을 구입하고 한 분이 돌아가신 경우라도 세금 정산을 해야하며 Probate과정을 거쳐야한다. 반면 캐나다는 부부가 같이 소유하다가 한 분이 돌아가시면 나머지 한 분이 자동적으로 주인이되며 세금의 의무는 없다.  결과적으로 미국에서는 같은 케이스에서 세금을 두 번내는 형세가 되는 것이다.

그래서 관련전문가들은 신탁(Living Trust)을 만들어서 부동산을 관리하고 본인이 돌아가더라도 배우자나 자식들이 Probate없이Trust를 통해 계속 유지할수 있도록 하기를 권하고 있다. 이 경우 신탁을 만든 본인은 일단 만든 후에는 미국세법을 따라야하고 개인부동산처럼 100%통제력을 가질수 없다.

부동산 신탁관리의 잇점

신탁을 만든 사람이 사망해도 본인이 지명한 사람이 그 재산들을 계속 관리 또는 사망한 사람의 지시에 따라 분배할수 있다. 경우에 따라서 유언장은 다른 주로 이사하거나 다른 나라의 부동산을 구입시 무용지물이 될수 있기 때문에 Trust가 재산보존의 더 안전한 방법이 될수 있다.

부모의 이혼이나 재혼, 자녀들의 이혼등에 따른 재산손실과 법정 싸움을 최소한으로 줄일수 있는 방법일 것 같다.

[출처]

김건희 부동산

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