7,8월 부동산 시장의 새 흐름

 Covid-19으로 인한 비즈니스 락다운이 많이 회복되었던 메트로벤쿠버 7월 주택판매량은3,128가구로 2,443가구가 팔린 6월보다  28%상승 2,557가구가 팔린 작년 동기간 대비 22.3% 상승했다. 전체 유형별 평균가격은 1,031,400$로 작년 동기간 대비 4.5% 상승했다. 

   총리스팅수 대비 7월판매량은 단독주택이 25.1%, 타운 홈이 31.1%, 콘도가 24.7%를 보여, 이 숫자가 평균20%이상이면 Seller’s Market이라 불리고 가격 상승 압력이 생기는 지점이라고 보았을때 활발한 시장이라고 할 수 있다. 

 유형별 판매가격을 보면, 단독주택 판매 평균가격은 $1,477,800로  작년 동기간 대비 5% 상승, 6월대비 0.9%상승했다. 콘도 판매 평균가격은 $682,500로  작년 동기간 대비 4.2% 상승, 6월대비 0.3%상승했다. 타운홈, 듀플렉스 판매 평균가격은 $797,700로  작년 동기간 대비 3.7% 상승, 6월대비 0.9%상승했다.  

판데믹때문에 총 리스팅량은 12,083가구로  14,240가구였던 작년 7월보다 15.1%줄었지만 6월보다는 5.8%늘었다.

판데믹이후 사람들의 그동안 억눌렸던 구매수요와, 연이어 경신하는 사상최저의 모기지이율이 시장에 따라 다중오퍼 현상등 경쟁을 일으키고 가격이 올라가는 과열 현상을 보이게 했다. 

    Fraser Valley주택판매량은 놀랍게도, 기록이 시작된 이후부터 지금까지의 7월 판매기록중 두번째로 좋은 판매량과 새 리스팅량을 보였다. 7월 주택판매량은 2,100가구로 1,458가구가 팔린 작년7월보다  44%상승했고 이것은 2015년 7월 이후 역사상 두번째로 좋은 7월의 판매기록이다. 이렇게 판데믹상황 중에도 예상을 훨씬 뛰어넘는 리스팅과 판매량을 보인 것은, 최저의 모기지이율과 그동안의 억눌렸던 수요외에도 유동성의 증가, 백신의 기대감과 판데믹상황에 대한 어느정도 자신감의 상승등 소비자 심리회복이 작용한 것으로 생각된다.

  특히 North Delta, Cloverdale, Langley, White Rock 과 Mission등의 단독주택과 타운하우스는  100가구중 40가구 이상이 판매되는 열기를 보였다. 

Fraser Valley Real Estate Board의 단독주택 평균가격은 $1,008,000으로 작년 7월보다 5.3%증가, 올 6월보다 1.4%증가했다. 타운홈의 평균가격은 $563,200으로 작년 7월보다 3.3%증가, 올 6월보다 0.6%증가했다. 콘도 평균가격은 $437,300으로 작년 7월보다 3.8%증가, 올 6월보다 0.5%증가했다.

하지만 시장을 가까이서 들여다보면 여전히 문제들은 많다. 팔아야하는 사람들에게는 바이러스염려로 인한 오픈하우스, 쇼잉등의 위생문제가 걸리고, 사야하는 사람들에게는 바이러스의 진행에 따른 앞으로의 시장에 대한 확신이 없어 두렵고, 모기지를 받기 어려운것은 여전하다. 지난 달 칼럼에서 소개했듯이 20%이상 다운페이를 못하는 사람들은 CMHC가 요구하는 더 높은 Credit Score와 다운페이 요건강화로 모기지 얻기가 힘들어진 상황인데도, 정부의 재난지원이 지속됨에 따라 풀리는 유동성으로 기록을 경신하는 주식시장과 함께 주택시장도 활기를 되찾은 듯하다. 

반면 시장은 여전히 예측하기 어려워 지역별, 주택종류별로 판매성향이 제각각으로 나타났다. 즉 어떤 시장은 다중오퍼에, 팔린가격도 COVID이전의 상황을 회복했는가하면 또 다른 시장은 가격을 내려도 오래동안 팔릴 기미가 보이지 않는, 부동산의 다양한 지역적인 성향을 나타냈다. 

정부기관인 CMHC(Canadian Mortgage and Housing Corporation)는 여전히 장기적으로 주택시장의 가격하락을 예상하고 있으며 까다로운 CMHC모기지요건 강화로, 모기지가 정부규제가 가능한 6대 시중은행보다 제2,제3의 사금융으로 몰려 금융시장이 불안정해지는 것을 걱정하고 있다. 최근 보고서는 정부의 보조가 점차 끊어지는 내년 이후의 판데믹시장과 이후의 경제 회복은 생각보다 더딜것이며 실업율증가로 인한 모기지 디폴트도 많이 생길것이라 내다보고 있다.

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work-from-home 정책과 부동산의 재편

  5월이후 부터 신규이민자와 유학생등의 감소 그리고 관광객감소로 인한 Airbnb침체등 다양한 이유로 렌트공실율이 높아지면서, 콘도의 리스팅량이 증가하고 판매도 단독주택에 비해 저조한 현상이 나타났다. 그리고 Covid-19의 영향으로 좁은 실내공간인 엘리베이터를 이용해야하는 등 Common Property를 사용해야하는 아파트보다 주택을 선호하는 구매자들이 늘면서 외곽의 단독주택이 비교적 선전하는 모습을 보였다.

 Covid-19 vaccine이 나올때까지   work-from-home 정책을 쓰고 있는 회사가 많고, 이에따라 많은 사람들이 집에서 일을 하고 거의 하루 종일 생활하다보니, 공원이나 Gym보다 정원(Backyard)과 더 넓은 공간을 원하는 수요가 많아졌으며 동시에 집을 리노베이션하고 더 쾌적하게  만들려는 노력도 많아지게 되었다.

  이러한 새로운 수요는 벤쿠버 이스트, 버나비, 코퀴틀람등 시내를 벗어난 외곽과 Fraser Valley 지역의 단독주택이나 듀플렉스, 타운홈을 찾는 새로운 수요를 창출했다. 최근 한 통계를 보니 오피스에 가지않고 집에서 근무를 해도 일의 효율이 오히려40%이상 증가하는 결과를 보여, 회사 입장에서 재택근무의 장점을 인지하게 되는 계기가 되었다.  인터넷, 로봇, 5G관련 테크 기술이 수년씩 앞당겨 발전될 것이고, 영화속에서나 볼법한 미래 사회가 실제로 우리 눈 앞에 펼쳐질 날도 그리 멀지 않은 것 같은 느낌이다. 

  또한 이로 인한 부동산 시장의 재편이 부득이 하지 않을까 한다. 다운타운은 여전히 다운타운으로 남겠지만 도시근교의 주택들과 아일렌드 등 리조트지역 주택의 수요도 점점 늘고 있다. 위축되는 도심의 오피스, 몰등이 새로이 증가하는 인터넷기업의 물류센타의 수요와 부딫치게 되는 등 상업용 부동산의 재편도 불가피 할 것이다. 

[출처] 김건희 부동산

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