부동산 구매자가 알아야 할 법률상식

캐나다에 거주하는 부동산 구매자가 구매 시에 고려해야  할 사항과 법률적 상식을 알아보자.

집을 살 때 생각해야 할 것들

캐나다에서는 누구나  www.MLS.ca에 또는 www.realtor.ca 들어가서 관심있는 지역을 입력하면 필요한 곳의 현재 매물들을 찾아 볼 수 있다. 

구매자가 집을 찾을 때는 구하는 용도에 따라 본인이 들어가서 살 집인지,투자용이면 투자계획을 세워 1. 여러 문제 때문에 싸게 빨리 팔아야  되는 집들을 싸게 사서, 단기간 소유하고 다시 팔아 차액만큼 이익을  볼 것인지(FLIPPER),  2.장기간 가지고 있으면서 정규적인 렌탈수입을 벌고  시장이 좋을때 팔아서, 또는 새집을 지어서 팔아서  수익을 실현할 것인지(BUY & HOLD)에 따라, 그리고 예산과 좋아하는 지역에 따라 어떤 집을 찾을지가 달라진다.

   주거주지로서 집을 찾을 때는 시장이 좋고 나쁨에 상관없이, 필요할 때 필요한 곳에 집을 찾는 것이 제일 좋고 줄여서 가거나 늘려서 갈때도 시장에 그리 상관이 없다. 왜냐하면 어차피 집이 없으면 렌트비를 지불해야하고, 집을 사기에 좋은 타이밍을 맟추기란 주식시장만큼이나 어렵기 때문이다.  달리 말하면, 집을 살 시기를 정하기 위해, 현재의 불편함을 감수하고 자기집을 가짐으로써 오는 여러 이득까지 희생해가면서 예측하기 어려운 시장상황을 기다릴 가치가 없다는 뜻이다.  여기서 이득이라하면 1. 직장이나 학교 가까이에 있어  필요에 따라   통근시간과 비용을 줄일수 있고 2. 마음대로 할 수 있는 자기집에 삶으로써 누리는 자유와 행복감  3.그냥 없어져 버리는 렌트비대신 은행에 mortgage를 갚음으로써 자신의 자산(equity)을 쌓아갈 수 있고, 4. 나중에 목돈이 필요할 때 그동안 상승한 집의 가치를 놓고 refinance(모기지 재계약)를 하거나 2nd mortgage를 얻음으로써 필요한 목돈을 마련할 수 있다는 것이다.  어떤 시장에서 집을 샀던 결국은 10년20년 장기간 놓고 볼때  재산의 가치를 미래의 inflation으로부터 보호하는 것이다. 특히 지금처럼 은행예금이율이 바닥일때는 현금으로 오래 갖고 있는 것은  현명하지 못하다.  좋은 시장을 기다리기 보단 좋은 DEAL을 찾는 것이 더 낫다.

투자용으로 주택을 사는 것 또한 현명한 생각이다.  상업용부동산과 비교해서 주택에 투자하는 것이 좋은 점은 1. 적은 down payment로 상업용보다 저렴한 이율의 큰 액수의 mortgage를 얻을 수 있고 2. 상업용보다 작용하는 변수가 적어 더 안정적이며3. Property Tax가 더 적고4.현금성과 이윤면에서 더 좋을가능성이 크다.  특히 캐나다는 5.주거주지 일주택(Principal Residence)에 대해서 매매후 아무리 많은 차액을 남겨도 면세되는 특혜가 있다.  그래서 많은 투자자들이 상업용부동산보다 주택에 투자하고 있다.

 주택에 투자하기로 했을 때 따라야 할 rule은 1.도시계획이나 산업의 변화등 성장가능성이 큰 지역을 찾으라 2. 좋은 지역에서 최저수준 또는 중간이하의 수준의 집을 고르는 것이, 싼 지역에서 최고 비싼 집을 고르는 것보다 미래 투자가치가 높으며  3, 교통(특히 스카이트레인 인근)과 쇼핑이 편리한 곳  4. 좋은 학군 5.범죄로 부터 안전한지역을 골라야 한다.

투자용 부동산을 잘 사려면 1. 살 때 미리 어느 시장에서도 잘 팔 수 있는 물건을, 좋은 가격에 사는 것이 관건이다. 투자 전문가들이 말한다. 살 때 돈을 벌어야지 팔 때 버는 것이 아니라고.

2. 집에 감정을 투입하면 안됀다. 많은 사람들이 MLS(Multiple Listing Service)에서 집을 고를 때는 이성적으로 분석적으로 하나, 막상 오퍼를 쓸때는 감정적인 판단으로 한다. 어떤 이들은 이것을 인연이니 운명이라는 말로 표현하는데, 투자용부동산은 이렇게 감정을 투입하면 객관적으로 물건을 보기 어럽다. 그리고 사고 팔아야 할 때를 놓치기 쉽다.

 3. 지금은 그 가치가 전적으로 가격에 반영되지 않았으나 미래에 조금의 변화로 고부가가치를 누릴 가능성이 있는 물건인지 본다.

오퍼협상 중 알아야 할 법률상식

이렇게 해서 살 집을 정했으면 오퍼를 써야한다. 구두 오퍼로 먼저 접근해 볼수 있으나, 대부분의 매도자들이 서면으로 된 오퍼를 받아야 정말 진지한 구매의사를 가진 구매자라 생각하고 협상에 임한다. 오퍼에는 제시 가격과 그 오퍼가 언제까지 유용한지 날짜와 시간을 쓰고, Completion Date, Adjustment Date, Possession Date를 정해서 넣는다. Completion Date는 구매자와 판매자 양측 변호사 끼리 실제로 모든 계산이 끝난후 돈을 주고 받는 날이며 이 후에 등기상의 주인도 바뀐다. 집보험을 가입하는 날짜도 이 날짜부터가 된다. Adjustment Date는 양측 변호사 들이 재산세, 관리비, 각종 공과금을 이 날짜를 기준으로 계산 하는 날인데,  열쇠를 주고 받는 이사날(Possession Date)은 주로 그 다음 날로 잡는다. 

정식 오퍼 작성시 오퍼의 조건(Terms and Conditions)을 넣는데 보통 Subjects 라고 부르며 구매자를 보호하기 위해, 주택일 때는 Mortgage, Inspection, Title Search(등기부 등본 조회), Oil Tank removal(오래된 집일때) , grow op(마약재배기록이 없는지), 매도자가 직접 작성한Property Disclosure Statement점검 등의 조건 조항이 들어 간다.  콘도일 때는 이 외에도Form B(콘도 매니저가 직접 싸인해주는 콘도의 전체 재정상황, 건물 관리 상황, 렌트 상황이나 최근 바뀐 규정, 현 주인이 법적이나 재정적으로 콘도에 진 책임등을 현시점에서 명시한 서류로 가장 최근의 날짜로 받아보는 것이 중요하다.), 최근 2년간Minutes(정규 Strata 회의 기록),by-law(콘도 자체규정), Strata Plan(원래 집지을 때 건축업자가 작성한  설계도),Financial Statement(재정보고서), Engineering Report(건물이 낡았거나 문제가 있어서 기술자들에게 조사를 의뢰해서 만든 보고서)등등 매도자로 부터 받아서 구매자가 직접 꼼꼼히 챙겨보아야 할 서류들이 많이 있다.

이렇게 해서 구매자가 오퍼를 쓰면, 매도자가 그 오퍼가 마음에 안들 때 다시 Counter Offer를 쓰고 …. 몇 번 조정의 절차를 거쳐 매도자가 구매자의 가격과 조건에 동의하면 오퍼가 승인(accept)된 것인데, 그 때부터 구매자는 오퍼에서 제시한 조건해제날짜까지 부지런히 Mortgage를 확보하고 Inspection을 하고 등기부열람, PDS, 콘도서류등을 조사해 정말 사도 괜찮을 것인지 최종 결정한다. 이것을 구매자의 Due Diligence라고 하며 이 기간 동안 구매자측 부동산업자의 정직하고 부지런한 역할(필요한 모든 서류의 확보와 전달, 조언, 법률적 재정적 또는 건물상의 리스크가 있으면 그 것에 대한 사전 설명등…) 또한 중요하다. 

이런 조건들을 다 만족하면  구매자측에서 조건에 문제가 없다는 싸인을 해서 매도자측에 넘겨주는 것이 조건해제(Subject Removal)인데, 조건해제 기간은 오퍼 Accept날로 부터 보통 1 주일에서 2주까지로 잡는다. 이렇게 조건을 해제하고 나면 구매자에게는 구매를 해야 할 법적의무가 생긴다.  보통 조건해제 24시간안에 구매자는 구매금액의 5%에 해당하는 Deposit을 Bank Draft로 만들어 구매자측 부동산회사의 신탁에  Deal이 끝날 때까지 맡겨 놓는다.  만약 이 후에 양측의 마음이 바뀌면 그로 인해 생긴 손해액 만큼 서로에게 보상해야 한다. 양쪽 모두의 동의가 없이는 Deposit을 누구도 마음데로 신탁에서 꺼낼 수 없다.

김건희 부동산

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