GST/HST New Residential Rental Property Rebate

지난 편에서 GST/HST New House Rebate를 설명 드렸고, 이어서 HST Residential Rental Property Rebate에 대해 언급하려고 합니다. 

구매하시는 새 주택이 임대 목적인 경우에도 GST/HST Rebate를 받을 수 있는데, 이 경우, 공동명의 관계 여부는 중요하지 않습니다. 

또한 GST/HST residential rental property rebate에서는 주택 소유자가 캐나다인 인지 외국인 인지에 상관없이, 1년 이상의 Lease Agreement 와 함께 필요서류를 구비해서 리베이트 신청을 하면 리베이트를 받을 수 있습니다. 

필요서류에는 클로징 전에 빌더 변호사로부터 받은 Statement of Adjustment (SOA), 구매계약서인 Agreement of Purchase and Sale (APS), 국세청과 Canada Revenue Agency (CRA) 의 해당 서류인 GST524와 RC7524 등이 필요합니다. 

그런데, 지난 GST/HST New Housing Rebate 편에서도 말씀 드린 대로 콘도 분양인 경우는 대부분 분양 가격에 리베이트 금액이 포함되어 있는데, 이것은 분양자나 그 가족이 주 거주지로 사용할 것을 전제로 한 것입니다. 그러므로, 임대인 경우에는 final closing 시에 먼저 리베이트를 포함한 금액을 지급하여 클로징을 하시고, 따로 CRA에 리베이트를 신청해야 합니다. CRA에 신청한 리베이트는 보통 2-3달이 걸리므로 $24,000 정도의 자금이 클로징 시 별도로 필요하다는 것을 미리 염두에 두실 필요가 있습니다.   

GST/HST New Housing Rebate 와는 달리, 리베이트 금액은 구매 금액이 아닌, 시장가격 즉, Fair Market Value 를 기준으로 리베이트 금액이 책정됩니다. 

가끔 CRA 감사(Audit) 가 나오면, CRA 가 시장가격 증명을 요구하며 Appraisal Report를 요구할 수도 있기 때문에, 과거에 계약한 분양가격이 아닌, 리베이트를 신청하는 현재 시점의 시장 가격으로 리베이트 신청을 해야 합니다. 

처음에는 본인이나 가족이 거주할 목적으로 리베이트 금액을 감안한 분양 가격으로 클로징을 한 후, 나중에 렌트로 변경하게 되는 경우를 가끔씩 보게 됩니다. 이런 경우에는 많은 분들이 HST rebate 받은 금액을 다시 return 해야 하는지 고민하시는데, 이 경우는 추가로 CRA에 변동된 상황 (Change of Circumstances)을 설명하는 Letter 와 함께 GST/HST Residential Rental Property Rebate 신청하면 됩니다. CRA 의 승인 후, 환급 받았던 기간 동안의 이자에 해당하는 금액만 납부하시면 됩니다.

또한, 이자에 대한 부분이 과도하게 나왔다고 생각하거나 신청이 늦어진 경우에 타당한 이유가 있다면 Form RC4288 인 Request for Taxpayer Relief을 CRA에 제출하여 페널티나 이자 부분을 감면을 받거나, 공제받을 수도 있습니다. 이러한 경우들은 절차가 번거로울 수 있으니, 전문가의 조언을 듣고 진행하시는 것을 권합니다. 

컬럼제공 Jennalee law

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CBM PRESS TORONTO 10월호, 2021

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