모기지 상환기간의 선택

모기지 상환 기간은 대출 받은 모기지 전액을 갚기까지 걸리는 기간을 의미한다. 대부분의 금융기간에서 최대 30년까지만 가능하다. 일반적으로 25년 또는 30년이 가장 많이 선택하는 상환 기간이다.

모기지 계약 기간은 현재 금리와 금액 등의 조건으로 은행과 계약하는 기간을 의미한다. 예를 들어 TD 은행에서 5년 고정 이자율 2%로 모기지를 받았다고 한다면, 5년 동안 고정 이자율 2%로 TD 은행과 계약하는 것이고, 계약 기간 이내에 모든 금액을 갚게 되면 중도 상환 수수료 (페널티)가 발생한다. 5년이 지나면 TD 은행에서 다시 모기지를 갱신 할 수도 있고, 더 좋은 조건의 다른 은행으로 옮길 수 있다.

모기지 계약 기간은 보통 1년에서 5년이고, 모기지 상환 기간은 최장 30년이다. 상환 기간은 매월 지불하는 모기지 원금과 이자 금액을 결정하는 중요한 요소가 된다. 상환 기간을 장기로 하면 할수록 월 페이먼트 금액은 줄어들게 된다.

긴 상환 기간을 선택하는 두 가지 큰 이유는 첫째는 매달 갚아가는 모기지 페이먼트 금액을 낮춰 부담을 줄이고자 하는 이유이다. 둘째는 받을 수 있는 모기지 금액을 높이려는 경우이다. 매달 지불하는 금액이 낮아지면 받을 수 있는 모기지 금액을 높일 수 있게 된다. 반면에 짧은 상환 기간을 선택하는 이유는 모기지를 빠르게 갚아 이자 비용을 절약하고자 하는 경우이다. 또한 은행들이 일반적으로 25년까지의 상환 기간에 좋은 금리를 주는 경우가 많아, 금리 혜택을 볼 수도 있다.

종종 짧은 상환 기간을 선택하여 모기지를 빨리 갚고 싶어 하지만, 필요한 모기지 금액을 받기 위해서는 긴 상환 기간을 선택할 수밖에 없는 고객들이 있다. 이러한 경우에는 긴 상환 기간을 선택하여 모기지를 받고, 모기지 월 페이먼트를 높이는 방법이 있다. 은행마다 조금씩 다르지만, 월 페이먼트를 최대 2배까지 높여 지불하는 것으로 설정할 수 있다. 하나 이상의 주택을 구매할 계획이 있어 모기지를 받게 되는 경우에는 긴 상환 기간을 선택하는 것이 좋다. 월 페이먼트 금액이 낮아야 다음 모기지를 받을 때 유리하기 때문이다.

상환 기간을 길게 하고 싶어도 최대 25년까지만 선택할 수 있는 경우도 있다. 바로 신규이민자 모기지와 다운페이를 20% 미만으로 하게 되는 High Ratio 모기지의 경우이다. 만일 5년의 계약 기간, 30년의 상환 기간을 선택하여 모기지를 받았다면, 5년 후에는 어떻게 되는가? 만일 기존 은행에서 모기지를 갱신하면 상환 기간은 25년이 남게 된다.  또 남은 금액과 25년 상환 기간 그대로 다른 은행으로 옮기는 것을 Switch라고 하고 이 경우 대부분의 은행에서 모기지 갱신에 드는 비용(변호사비, 감정평가비 등)을 부담해 준다. 하지만, 모기지 금액을 높이거나 다시 상환 기간을 30년으로 할 수도 있는데, 이 경우는 Refinancing이라고 한다. 이 경우는 일반적으로 고객이 모기지 갱신에 드는 비용을 부담하게 된다.

필자는 25년 이내의 상환기간을 선택해야만 금리 혜택이 있는 경우를 제외하면 가능한 긴 상환기간을 선택 할 것을 권해 드린다. 월 페이먼트에 대한 부담을 줄이고 또 위에서 언급한 대로 추가 주택구매 등으로 모기지를 받을 경우에도 유리하며 또 모기지 갱신 시에도 Switch로 비용 부담 없이 모기지 은행을 옮길 수 있는 가능성이 커지기 때문이다. 또한 이자 부담을 줄이고 싶다면 중도 상환 수수료 없이 상환할 수 있는 옵션을 활용할 수 있기 때문이다.

컬럼제공 이규선 모기지

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CBM PRESS TORONTO 9월호, 2021

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