모기지 대출 금리, 고정이 나은가, 변동이 나은가?

모기지 대출을 받거나 갱신할 때 가장 많은 관심을 가지시는 부분은 뭐니 뭐니 해도 ‘이율’이라면, 두 번째로 고민하시는 것이 고정이율을 택할 것인지, 변동이율을 택할 것인지에 대한 사항입니다. 

쉽게 생각하면, 이자율이 올라갈 것으로 예상할 때는 고정이율을 택하는 것이 낫고, 그렇지 않을 때는 변동이율을 택하는 것이 나을 것입니다. 하지만, 실제로는 현재 받을 수 있는 고정이율과 변동이율의 차이, 그리고 금리가 언제쯤 오르며, 얼마나 가파르게 오를지에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다. 

현재 5년 고정 모기지는 대략 2.2% ~ 2.3% 정도를 받을 수 있고, 변동 모기지는 1.4% ~ 1.5%를 받을 수 있습니다. 물론 상환기간을 25년으로 하느냐 30년으로 하느냐에 따라 받을 수 있는 금리가 달라집니다. 변동과 고정 간의 약 0.8% 정도의 금리 차이가 있어서 더 고민이 되는 것 같습니다. 

고정이율은 계약기간 동안은 이자율이 변동이 없다는 것이고 변동이율은 기준금리의 변동에 따라 달라지는 Prime Rate의 변화에 따라 변동하게 되는데, 7월 14일 캐나다 중앙은행은 현재의 0.25% 기준금리를 그대로 유지하기로 했습니다. 그리고 2022년 하반기부터 금리를 인상하기 시작할 것이라고 발표했습니다. 이는 2023년에나 금리가 인상될 것이라고 예상하던 것보다 시기가 앞당겨진 것입니다.

개인적으로는 지금 모기지를 받으면서, 고정으로 받느냐, 변동으로 받느냐에 따라 큰 차이는 없을 것으로 예상합니다. 현재 주택에서 모기지 기간 동안 계속 거주할 예정이고, 집에서 추가로 모기지를 더 받거나 할 계획이 없다면 고정 모기지를 선택해서 금리 변동에 불안해하지 않고 현재의 낮은 금리의 혜택을 누리는 것이 좋을 것입니다. 하지만, 4~5년 이내에 집을 옮길 계획이 있거나, 아니면 Refinancing으로 모기지 금액을 더 꺼내서 사용할 계획이 있거나 여러 변동이 있을 것 같은 경우에는 변동 금리로 가는 것이 더 유리할 수 있습니다.

고정 금리의 장점이 금리 변동에 불안해하지 않을 수 있다는 장점과 금리 상승 시에도 고정된 낮은 이율을 유지할 수 있다는 것이라면, 변동 금리의 가장 큰 장점은 모기지를 계약 기간에 갚을 때 발생하는 중도상환수수료(페널티)가 적다는 것이기 때문입니다.

모기지를 중도에 상환하게 되면 이에 따라 페널티가 발생하는데, 변동 모기지의 경우는 남은 금액의 3개월 이자만 내면 되지만 고정 모기지의 경우에는 the interest rate differential (IRD) 와 3개월 이자 중 큰 금액을 페널티로 내게 됩니다. 모기지를 받을 때보다 지금 금리가 떨어져 있다면 IRD 계산법에 의해 큰 금액을 페널티로 내야만 하는 경우가 발생합니다. 

따라서, 모기지 계약을 할 때는 낮은 금리도 따져 봐야 하지만, 본인의 계획이나 사정에 따라 고정으로 갈지, 변동으로 갈지도 고려해야만 합니다. 얼마 동안 집을 보유하실지 또는 모기지를 옮길 계획이 있는지에 따라 알맞은 계약기간을 선택하셔야 합니다. 낮은 이율로 모기지를 얻었지만, 중간에 집을 파시고 모기지를 갚게 되면 페널티로 많은 돈을 지불해야 하는 결과가 오기 때문입니다. 또한 이런 경우를 대비해 페널티 없이 갚을 수 있는 Prepayment 조항의 비율을 높여 놓으시는 것도 좋은 방법이 됩니다. 

모기지를 받을 때 금리에만 신경 쓰실 것이 아니라, 전문가와 충분히 상담하고 다른 부분도 꼼꼼하게 따져서 자신에게 꼭 맞는 모기지를 받으시는 독자님들 되시길 바랍니다.

컬럼제공 이규선 모기지

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CBM PRESS TORONTO 8월호, 2021

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