프라이빗 모기지(Private Mortgage)의 적절한 활용

6월부터 스트레스 테스트의 이자율이 4.79%에서 5.25%로 올라갔습니다. 받을 수 있는 모기지 금액이 약 4~5% 정도 줄어든 효과가 있다고 보시면 됩니다. 예를 들어 본인의 소득으로 6월 전에는 50만 불 모기지 받을 수 있었는데, 지금은 47~48만 불만 모기지가 가능하게 되었다는 정도로 이해 하시면 될 것 같습니다. 주택 가격은 올라가고 모기지 규정은 조금씩 더 까다로워짐에 따라 프라이빗 모기지의 이용이 늘고 있고 또 프라이빗 모기지 전문 Lender 들의 활동도 활발해 지고 있습니다. 

프라이빗 모기지는 모기지를 개인이나 또는 프라이빗 모기지 전문 회사를 통해 얻는 것을 말합니다. 모기지 대출 시 상환능력을 심사하는 데 있어 개인의 소득을 중요시하는 시중은행과 달리 담보 비율(Loan to Value, 감정가 대비 모기지 금액의 비율)과 신용점수를 가장 우선시 하며, 빠르면 3일 이내에도 모기지 클로징이 가능하고, 매월 상환하는 금액 또한 원금과 이자를 합한 금액이 아니라 이자만을 상환한다는 점에서 상환 부담이 적다는 장점을 가지고 있습니다. 반면 프라이빗 모기지는 금리가 5%~8% 정도로 높고, 또 Lender Fee, Broker Fee, 변호사비 등의 초기 비용이 크다는 점이 단점이 될 수 있습니다. 하지만, 1년 정도의 단기간만 이 프라이빗 모기지를 사용하는 경우에는, 적절히 활용하면 오히려 유익할 수도 있습니다. 

6개월, 또는 1년 후에 자금이 생기거나, 시중은행에서 모기지를 받을 수 있는데, 지금 집을 사야 하거나 분양콘도 클로징을 해야 하는 경우에는 프라이빗 모기지를 받아 주택을 구매하거나 클로징 한 후, 시중은행으로 옮기거나 모기지를 갚는 것이 나을 수 있습니다. 아무 때나 갚을 수 있는 OPEN 조건으로 모기지를 얻거나, 6개월 후에 아무 때나 갚을 수 있는 조건 등으로 모기지 받는 것이 가능합니다. 

종종 분양받은 콘도에 대해 모기지를 받을 수 없어서 전매를 하시려고 하시는 분들이 있는데, 가능하면 전매를 하기보다는 프라이빗 모기지를 받아서라도 클로징을 하고 매매 하시는 것이 세금 측면이나 매매 가격 측면에서나 훨씬 나을 수 있습니다. 

60만 불 주택을, 30만 불 다운페이를 하고 30만 불은 프라이빗 모기지를 받아 구매하신 고객이 있습니다. 이분은 5%로 모기지를 받아 월 $1,250을 이자로 내시고, Lender Fee 등으로 2%인 $6,000을 지불했고 Lender 변호사비로 $2,000을 지불하였습니다. 이분은 시중은행이 아닌 프라이빗 모기지를 받기 때문에 1년 동안 추가로 내시는 이자와 비용은 모두 합하여 $23,000입니다. 이분이 만일 이 주택을 구매하지 않고 렌트하게 되면 월 $2200씩, 총 $264,00을 지불하게 됩니다. 물론 재산세 등을 포함하면 구매할 때 비용이 렌트보다는 높아지게 됩니다. 하지만, 1년을 기다리지 않고 지금 구매하고  1년 후에 시중은행에서 모기지를 받는 것이 주택 가격의 상승기인 이 시기에는 훨씬 유리할 거라 판단하시고 프라이빗 모기지로 주택을 구매하셨습니다.   

이와 같이 고객이 처한 상황은 개인마다 다르지만 일반 금융권의 대출이 어렵다면 비싼 금리를 주고서라도 단기간 프라이빗 모기지를 사용하는 것이 경우에 따라 현명할 수도 있습니다. 

가장 맞는 조건의 프라이빗 모기지를 알아보는 것이 중요한데, 종종 분양콘도 클로징의 경우, 입주 시기가 다가온 후에야 모기지를 준비하는 경우가 많으나 아직 콘도 입주가 1~2년 남았더라도 모기지 에이전트를 통해 자신이 모기지가 가능한지, 어떻게 준비할 수 있는지에 대해 상담을 받아 준비하면 좀 더 나은 조건으로 모기지를 받을 수 있는 길을 찾을 수 있습니다. 

컬럼제공 이규선 모기지

문의전화 647.980.6840

이메일 kyusun.lee@jpmtg.com

CBM PRESS TORONTO 7월호, 2021

페이스북 : @cbmtoronto

인스타그램 : @cbm_press_toronto

Copyright© 2014-2020 CBM PRESS TORONTO All rights reserved.