자산이 많을 때 받을 수 있는 모기지들

은행들의 모든 모기지 프로그램에서는, 시중은행이 아닌 2차 금융기관들이라 할지라도, 소득을 요구합니다. 일반적으로 연 소득의 4.5배 정도가 모기지를 받을 수 있는 금액입니다. 물론, 소득금액이 높을수록 받을 수 있는 모기지 금액은 5배, 6배로 올라갑니다. 또한 다른 빚이 있다면 모기지 금액은 또 줄어들게 됩니다. 현재 기본적으로 소득이 전혀 없을 때 받을 수 있는 모기지는 ‘Reverse Mortgage’ 밖에 없습니다. 하지만, Reverse Mortgage에는 제한이 있는데, 나이가 55세 이상이어야 하고 80세 이상은 되어야 LTV(Loan To Value) 50% 정도를 받을 수 있습니다.  또한 금리도 5%~6% 정도로 높은 편입니다. 

모기지 프로그램 중에는 소득금액이 작더라도 자산이 많은 고객이 받을 수 있는 모기지들이 있습니다. 이런 프로그램들은 은행에서는 ‘Total Net Worth Program’ 또는 ‘Equity Advantage Lending Program’으로 불립니다. 

스코시아 뱅크의 ‘Total Net Worth Program’의 경우에는 자신의 소득으로 받을 수 있는 모기지 금액은 20만 불인데, 다운페이 이외에 30만 불의 현금성 자산이 있다면 모기지를 50만 불까지 받을 수 있습니다. 여기서 최소한의 현금/예금성 자산 금액은 25만 불입니다. RRSP나 TFSA 또는 펀드, 주식 등에 자금이 들어 있을 때 이를 찾지 않고 모기지를 더 받기를 원하는 경우에 해당 될 수 있습니다. 다만, 이 경우 스코시아 뱅크는 현금성 자산은 1년 이상 본인 계좌, 주식, 펀드 등으로 소유하고 있었거나, 또는 자산 매각으로 얻은 자금이어야 합니다. 이 프로그램의 최대 LTV는 65%입니다. 

이 프로그램은 다운사이징 하는 경우에도 활용할 수 있습니다. 예를 들어 200만 불 주택을 매각하고 60만 불 모기지 갚고 140만 불이 남은 경우에, 100만 불 주택을 구매하면서 35만 불 다운페이 하고 65만 불 모기지 받을 수 있습니다. 

Manulife Bank의 ‘Equity Advantage Lending Program’의 경우에는 현금성 자산이 자신이 받으려고 하는 모기지 금액의 1.2배, 그리고 구매 주택 Equity를 포함한 자산이 모기지 금액의 2배 이상이면 모기지를 받을 수 있습니다. 예를 들어 100만 불 주택을 구매하는데, 본인에게 110만 불이 있다면 50만 불을 다운페이 하고50만 불 모기지를 받을 수 있습니다.  

이런 프로그램들을 가장 잘 활용할 수 있는 분들은 현재 모기지가 없는 주택에서 HELOC(Home Equity Line of Credit)를 꺼내는 경우입니다. 예를 들면 현재 모기지가 전혀 없는 100만 불 주택이 있고 RRSP에 20만 불이 있고, TFSA에 10만 불, Saving에 5만 불이 있는 경우, 주택에서 HELOC으로 22만5천 불까지 받을 수 있습니다. (RRSP는 60% 인정을 받기 때문) 스코시아 뱅크의 프로그램 경우는 자신의 집뿐 아니라 Rental Property  구매시에도 활용할 수 있지만, Manulife Bank의 프로그램의 경우는 Own Occupied Home에만 적용할 수 있다는 차이점이 있습니다. 

이외에도 본인 거주의 집에는 모기지가 없거나 적을 때, Rental Property를 추가로 구입하면서 모기지를 필요로 할 때도 이런 프로그램들을 적용할 수 있는 방법들이 있습니다. 소득은 적지만, 예금성 자산이 있을 때는 이런 프로그램들을 통해서도 모기지를 받을 수 있습니다. 

CBM PRESS TORONTO 7월호, 2020

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