분양 콘도 모기지 얻기

분양콘도의 경우, 일반적으로 클로징은 두 번으로 입주 클로징과 Final 클로징입니다. 특정 빌더는 이를 같은 날 한 번에 하는 경우도 있지만, 대부분 두 번의 클로징을 하게 되며 모기지는 Final 클로징 시에 필요합니다.  그러면 분양콘도의 모기지를 언제부터 준비해야 할까? 지금 당장 시작하라고 권해 드립니다. 실제로 모기지는 입주 클로징을 하게 되었거나 Final 클로징 일자가 나왔다면 준비하면 됩니다. 하지만, 최근 6개월 사이에 모기지에 대해 상담을 받지 않으셨다면, 전문가와의 상담을 통해 모기지를 미리 준비하실 것을 권해 드립니다.

모기지 받는데 전혀 문제가 없는 경우에는 final 클로징 3-4개월 전에 모기지 승인 절차를 밟아 진행하면 전혀 무리가 없지만, 그렇지 않은 경우에는 어떻게 모기지를 받을 것인지, 소득은 충분한지 등을 미리 준비하셔야 무리 없이 모기지를 받을 수 있습니다. 예전과는 사뭇 달라진 모기지 규정 때문입니다.

통상 콘도 분양을 받을 경우 10~20% 디파짓은 완료가 되었고 Final 클로징 시 80%를 모기지 받거나, 추가 다운페이를 하여야 합니다. 추가 다운페이의 경우, 대부분의 은행에서는 이 자금에 대해 3개월 이상을 보유하고 있었던 증빙을 요구하고 있습니다. 또 은행마다 임대수익에 대해 계산하는 방식이 달라서 자신의 경우에 적합한 은행을 찾는 것이 필요합니다. 뿐만 아니라 자신에게 유리하게 산정하는 은행인데, 임대 콘도에 대한 모기지는 70%가 최대라고 한다면, 나머지 다운페이 자금을 미리 준비해야 합니다.

분양콘도 클로징을 할 때는 자신에게 필요한 자금이 얼마인지를 먼저 정확히 산정하는 것이 중요합니다. 신규 콘도의 경우 기존 콘도와 달리 HST와 환경부담금 (Levy Charge) 등의 추가 클로징 비용이 있는 것을 계산해 포함해 자금을 준비하셔야 합니다. 은행에서 모기지를 줄 때는 이런 자금은 포함이 안 되기 때문에 추가로 준비를 하셔야 합니다.

부족한 다운페이 자금 또는 클로징 비용을 현재 살고 있는 주택 또는 다른 임대 주택 Refinancing(재융자)를 통해 준비할 수도 있습니다.

Stress Test는 모기지를 받을 때 적용됩니다. 하지만 이미 받은 모기지에는 적용되지 않습니다. 이를 잘 활용하면 모기지 금액을 더 높일 수 있습니다. 이에 대해 설명해 드리면, Stress Test로 인해 받을 수 있는 모기지 금액이 약 20%가량이 줄어들었습니다. 예를 들면 소득이 10만 불이면 65만 불 정도 모기지를 받을 수 있었는데, 지금은 50만 불 정도만 모기지를 받을 수 있습니다. 

그렇다면 살고 있는 집에 50만 불 모기지가 있다면, 이젠 더 이상 모기지를 받을 수 없을까요? 아닙니다. 임대 콘도 등 다른 주택으로 모기지를 받을 때, 임대소득으로 인하여 발생하는 모기지 금액 이외에도 13~14만 불 가량의 모기지 여유가 더 발생하게 됩니다.  이는 기존의 50만 불 모기지에는 Stress Test가 적용되지 않고 새로 받는 모기지에만 적용되기 때문입니다. 얼마 전 한 고객은 이런 마법을 통해 자신의 직장 소득과 임대소득이 합산 11만 불에 불과 한데도 자신의 집과 임대콘도 2채에 모기지를 총 90만 불 이상 받을 수 있었습니다.

최근에는 Private Mortgage를 이용해서 콘도 클로징을 하시는 분들이 많이 늘어났습니다. 소득이 없고 방법이 없는 경우에는 Private Mortgage를 통해서라도 클로징을 하시는 것이 좋습니다. 하지만, 미리 준비하면 더 좋은 조건의 모기지를 받을 수 있거나 Private으로 충당해야 하는 자금을 줄일 수도 있습니다. 모기지가 쉽지 않을 때일수록 미리 준비하시는 지혜로운 독자들 되시길 바랍니다.

CBM PRESS TORONTO 1월호, 2020

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