2차 모기지, 집보험과는 어떤 상관이 있을까?

집의 Renovation을 하려고, 현재 집모기지에 추가로 2차 모기지를 얻으려고 하는데, 보험과는 상관이 있나요?
우리 주변에서 보게 되는 사례로, 집을 대대적으로 수리를 하거나, 필요한 비즈니스 자금을 구하기 위해서 두 번째 모기지를 얻는경우를 볼 수가 있다. 그러나 이때 전혀 예상하지 못했던 상황이 집 보험에 발생하는 경우가 있을 수 있다. 만약 사전에 충분히 알아보지 않고, 2차 모기지를 얻으려고 할 때, 내가 가지고 있는 집 보험에 문제가 발생하게 되면, 2차 모기지를 얻는데 연기되거나 보험사를 바꾸어야 하는 상황이 될 수도 있다.
2차 모기지는 보험사에서 매우 꺼리는 사항이므로, 반드시 사전에 시간적인 여유를 가지고 알아 보아야 한다. 가능하면 사전에 미리 보험사로부터 승인을 받아놓으면 안심하고 2차 모기지 Closing이 가능할 것이다. 집을 구매했을 때, 대부분 경험했던 1차 모기지에 대해 기억을 회상해 보면, 1차 모기지 은행에서 Home Insurance를 요구했던것을 기억할 것이다. 이와 마찬가지로 2차 모기지를 얻을 때에도 모기지 은행에서 Home Insurance를 요구하게 된다. 그러면 보험회사에서는, Home Insurance Policy에 Loss Payee로 1, 2차 모기지 은행을 지정하게 되는데, 사례를 보면
1St Mortgage : AAA Bank, 100 Yonge St. …
2nd Mortgage : BBB Bank, 300 King St. …
와 같이 나타나게 된다. 만약에 집에 대한 Damage가 발생하여, 보험사가 Pay를 결정하게 될 때, 보험사는 여기에 지정된 Payor들에게 자동 통보한다. 간혹 필자의 경험으로 보면, 1차 모기지 은행에서, 2차 모기지를 추가로 얻었다는 사실을 모를 거라고 짐작하는 가입자들이 있는데, 그렇지 않다. 보험사에서 이를 각 은행들에게 통보를 해야 하기 때문에, 1,2차 모기지 은행은 이 사실을 모두 알게된다. 2차 모기지는 보험사에서 1차 모기지에 비해 까다로운 판단을 하게 되는데, 주로 기본적으로 보는 것이 다음의 4가지 정도이고, 경우에 따라 추가 질문이 있을 수 있다.
(1) 2차 모기지 은행이 Registered 인지 여부
(2) 1, 2번쨰 모기지의 전체 금액, 이 금액을 집의 Dwelling Building Cost 와 비교한다.
(3) 2번째 모기지의 사용용도
(4) 2번째 모기지의 기간
특히 2차 모기지 기관이, 등록되지 않은 기관이거나, 개인 Private Lender이면, 승인은 더욱더 까다롭게 된다. 그러나 상대적으로 1, 2차 전체 모기지 금액이 Bilding Cost에 비해 작을 경우엔 비교적 승인이 잘 되기도 한다.
어떤 보험사는 2번째 모기지에 대해서 아예 승인하지 않는 경우도 있다. 이러한 경우는 2차 모기지를 위해서, 집보험을 다른 보험사로 바꾸어야 한다. 2번째 모기지에 대한 승인이 나게 되면, 집 보험료는 5% ~ 10% 정도 추가되게 된다. 그러나 현재 집보험회사에서 승인을 못받으면, 다른 보험사로 바꾸어야 하기 때문에, 자동차 보험과 연괸되어 상당한 보험료의 상승을 감당해야 한다.

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CBM PRESS TORONTO 8월호, 2019
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