캐나다 이민 감소, 주택 임대료 하락에도 영향

캐나다 이민 감소, 주택 임대료 하락에도 영향

2025년 중반을 지나며 캐나다 임대 시장이 변화를 맞고 있다. 신규 주택 공급이 시장에 쏟아지는 가운데 수요는 둔화되고 있으며, 그 여파로 주요 도시의 임대료가 하락세를 보이고 있다. 그러나 여전히 임대료 부담은 많은 가구에 큰 숙제로 남아있다.

캐나다주택모기지공사(CMHC)가 발표한 ‘2025년 중간 임대 시장 보고서’에 따르면, 밴쿠버, 캘거리, 토론토, 핼리팩스 등 주요 도시의 신규 임대 주택 광고가 전년 대비 2~8% 하락했다. 반면 에드먼턴, 오타와, 몬트리올에서는 여전히 임대료 상승세가 이어졌지만 상승 폭은 둔화됐다.

밴쿠버, 토론토, 캘거리에서 새로 지어진 주택의 임대 속도가 느려진 것도 주목할 점이다. 개인 투자자가 소유한 주택의 임대 경쟁이 심화되면서, 새 아파트보다 낮은 임대료를 제시하는 경우가 늘어났기 때문이다. 이에 따라 신규 아파트 임대인들은 첫 달 무료, 이사 지원금, 계약 보너스 등의 혜택을 내걸며 세입자 유치에 나서고 있다.

CMHC는 이러한 공급 확대가 연방정부의 저금리 융자 프로그램 덕분이라고 분석했다. 2024년 신규 목적형 임대 주택의 88%가 CMHC의 ‘다가구 주택 모기지 보험(MLI)’과 ‘아파트 건설 융자 프로그램(ACLP)’의 지원을 받았다. 이는 2017년의 5%에서 크게 증가한 수치다.

수요 둔화의 또 다른 배경에는 이민 감소가 있다. 연방정부의 이민 상한제 도입 이후 유학생과 임시 노동자의 유입이 줄며, BC주와 온타리오, 노바스코샤에서 임대 수요가 꺾인 것이다. 2025년 초 워크퍼밋과 스터디퍼밋 보유자 수가 감소했고, 청년 및 졸업생 실업률도 주요 도시에서 여전히 높아 수요를 더욱 약화시키고 있다.

광고 임대료는 하락했지만 기존 세입자가 거주 중인 주택의 임대료는 여전히 상승 중이다. 2025년 1분기 기준, 전국 7대 도시의 기존 2베드룸 아파트 임대료는 전년 대비 7~17% 상승했으며, 핼리팩스와 토론토의 상승폭이 가장 컸다.

광고 임대료와 실제 거주 임대료의 격차도 심화됐다. 토론토의 경우 2024년 신규 입주와 기존 세입자 간 임대료 차이가 44%에 달했다. 밴쿠버와 토론토의 소득 대비 임대료 비율도 각각 18%, 16%로 팬데믹 이전보다 크게 높다.

이처럼 부담이 커지자 많은 세입자들이 공유주택이나 대형 평수로 눈길을 돌리고 있으며, 특히 대학가 인근의 임대 주택에서 공실률이 더 높아질 것으로 전망된다.

( 사진=shutterstock )