고정금리 Fixed Rate VS 변동금리 Variable Rate, 무엇이 이익일까요?

최근 고정 금리과 변동 금리 모두 지속적으로 오르는 추세여서 어떤 이자율이 더 이익인지 문의를 주시는 분들이 부쩍 늘은 것 같습니다. 특히, 변동 금리가 연초 예상과는 달리 한번에 0.5% 오르다 보니 고민이 더 많으신 듯 한데요, 모기지 이자율은 아래의 수식으로 계산이 됩니다.

Posted rate 또는 Prime rate (은행의 공시 이자율) – Discount rate = Client rate

고정금리 Fixed Rate

고정 금리는 말그대로 위의 Client rate가 일정기간 (모기지 term)동안 고정이 되는 이자율입니다. 일반적으로 동일한 term의 변동금리보다는 높지만, 이자율의 변동이 없기 때문에 안정적인 현금 흐름을 예측할 수 있습니다. 현재와 같이 이자율 상승이 예상되는 상황에서는 일정기간 동안 이자율 인상 리스크가 없다는 것이 가장 큰 장점으로 볼 수 있습니다. 안정적인 원리금 상환 일정에 따라 자금 흐름 예측 및 활용이 가능합니다.

변동금리 Variable Rate

변동 금리의 경우 Discount rate가 고정되어서 Prime rate에 따라 Client rate가 변동됩니다. (Mortgage 최종승인 후에는 해당 Mortgage의 Discount rate는 바뀌지 않으므로, Prime rate 변동폭 만큼 Client rate도 인상/인하 됩니다.) 동일한 term의 고정 금리보다 낮지만, Prime rate의 변동에 따라 이자율이 변동되기 때문에 이자율 상승의 가능성 및 원리금 상환과 관련하여 현금 흐름 예측이 어려운 부분이 있습니다.

변동금리를 선택하는 분들은 일반적으로  1) 장기적으로 금리가 오른다 할지라도 그 시점까지의 이자 비용을 절약할 수 있다는 점, 2) 기준금리가 급격히 오르지 않을 것이라는 기대감, 3) 모기지 Term 기간 내에 모기지 전액 또는 일부 상환으로 인해 발생하는 조기 상환 수수료(Pre-payment penalties)를 줄이기 위해서 변동금리를 선호할텐데요, 최근에 연초 예상과는 다르게 기준금리가 한번에 0.5% 인상되어서 위에 언급된 기대감은 한풀 꺽인 것 같습니다. 

만약 여러분이 변동 금리를 선택하신다면 한 가지 알려드리고 싶은 점이 있습니다. 

모기지 최종승인을 받은 후에는, Prime rate 변동으로 인해 Client rate가 변동 되더라도 현재의 Term 만기까지 납부금액은 바뀌지 않고 고정되어 있습니다. 하지만, Client rate가 인상된다면 동일한 납부금액에서 이자 비용의 비율이 늘어나고 원금 상환의 비율은 줄어들게 됩니다. 

결과적으로 현재 term이 만기가 되어 모기지 갱신을 해야할 떄, 실제 원금 잔액이 모기지 최초 승인시의 상환 스케쥴의 원금 잔액보다 많이 남아있게 됩니다. 이로 인해 기존 상환 스케쥴에 맞추기 위하여 Renewal 시에 예상과는 다른 금액을 납부해야 할 수도 있음을 참고하시기 바랍니다. 만약 변동 금리가 최초승인시 보다 꽤 많이 인상된다면, 지점에 방문하여 납부금액을 늘리는 방법도 있습니다.

고정금리와 변동금리 중의 선택에 정답은 없는 것 같습니다. 각각의 장단점, 본인의 성향과 시장 상황에 따라 결정을 하셔야 할 것으로 생각됩니다. 앞으로 모기지 이자율의 지속적인 상승세가 예상되는 상황에서는, 시장을 관망하는 것보다는 최대한 이른 시일에 모기지 Application 또는 Ratehold를 진행하여 현재 이자율을 보장받는 것을 추천합니다.

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