첫 집 구매, First Time Home Buyer 혜택을 잊지 마세요!

예년과 달리 연초부터 캘거리 지역 부동산 시장이 뜨겁다 보니 계획보다 서둘러 생애 첫 집을 알아보시는 분들이 많이 계신 것 같습니다. 이에 따라 그동안 모아뒀던 다운페이먼트 금액이 충분하지 않다거나, 예정보다 이른 시기의 지출로 인해 자금 운용에 차질이 생기는 경우도 더러 생기는 것으로 보입니다. 

이런 상황에서 첫 집을 구입하는 First Time Home Buyer가 이용할 수 있는 프로그램에 대해 알려드리고자 합니다.

1. 본인 소유의RRSP 계좌에서 최대 $35,000.00 인출 가능

보통 택스 리턴 시즌 직전에 taxable income을 줄이기 위해 RRSP계좌로 자금을 옮기시는 분들이 많습니다. 일반적으로 RRSP계좌 인출은 은퇴전까지 불가하지만, CRA의 Home Buyers’ Plan에 따라 First Time Home Buyer의 경우, 1인당 최대 $35,000.00까지 인출하여 부동산 구입 용도로 사용 가능합니다. 여러 은행의 본인 RRSP계좌에서 인출 가능하며, 인출 합계 금액은 최대 $35,000.00입니다. 인출하여 사용한 금액은 이후 최대 15년안에 해당 RRSP 계좌로 상환하시면 됩니다. RRSP 계좌로 상환하는 금액은 해당 연도의 RRSP contribution으로 인정되지 않는 점 참고하시기 바랍니다.

2. First Time Home Buyers Incentive Program

해당 프로그램은 부동산 구매자의 down payment를 보조하고자 공기업인 CMHC에서 시행중이며, 신축 부동산의 경우 구입가격의 5% 또는 10%, 구축의 경우 구입가격의 5%를 2순위 모기지 형태로 CMHC에서 대출을 진행하여 다운페이먼트 자금을 지원해주는  프로그램입니다.  (1순위는 은행의 모기지)

해당 프로그램을 이용하게 되면 대출 상환시에 부동산 구입시 보조 받았던 특정 금액이 아닌 상환일 기준으로 부동산 가치의 5% 또는 10%를 한번에 상환해야 합니다. (Share Equity Mortgage)

1. (해당 부동산을 매도 할 경우) 매도일 기준 부동산 가치의 해당 %를 납부
2. (해당 부동산 매매 없이 상환) 대출 상환일 기준 부동산 가치의 해당 %를 납부
3. 대출일로부터 25년 후에 부동산 가치의 해당 %를 납부

예를 들어, 구축 부동산을 20만불에 구입하며, 5%인 만불의 incentive를 받고, 1년 후 상환을 가정하면 상환시점에 부동산 가치가 22만불일 경우, 상환 금액은 22만불의 5%인 만 천불($11,000)이 됩니다. 물론, 가치가 떨어진다면 상환 금액도 줄어듭니다.

해당 프로그램을 이용하기 위해서는 몇가지 조건이 있는데 대표적인 4가지는 아래와 같습니다.

1. Household income이 $120,000 이하
2. 최소 5%의 다운페이먼트는 applicant가 보유
3. 1순위 mortgage 금액이 부동산 구입가격 대비 80% 이상 (High Ratio Mortgage with Mortgage Default Insurance)
4. 1순위 mortgage 금액과 인센티브 금액의 합계는 인정 소득의 4배 이하 

d.번 조건의 연장선상에서 본다면, 해당 프로그램을 이용하며 구입할 수 있는 부동산의 최대 가격은 아래와 같습니다.

최대 구입 가격 = 인정 소득 X 4 + applicant의 다운페이먼트 금액

3. $5,000 (not-refundable) Tax Credit

해당 프로그램은 당장의 부동산 구입에 도움이 되는 것보다는 구입 이후에 이용할 수 있는 혜택입니다.  집을 구입하신 연도의 택스 리턴을 하실 때 $5,000의 tax credit 이 별도의 승인 절차 없이 바로 클레임 가능합니다.  해당 credit을 배우자와 나눠서 클레임 가능하지만, 총 합계는 $5,000을 넘을 수 없습니다. 택스 구간에 따라 tax credit의 환급(차감) 금액이 달라지지만, 최대 $750의 택스를 차감할 수 있습니다. 단, non-refundable tax credit이기 때문에 실제 환급이 아닌 지불해야 하는 택스 금액에서의 차감만 가능하다는 점 참고하시기 바랍니다.

모기지 진행을 위한 소득은 충분하지만 당장의 다운페이먼트가 부족한 상황에서 1번과 2번 프로그램을 이용하신다면, 모기지 금액을 줄이는 동시에 추가적인 다운 페이먼트 자금을 마련할 수 있는 좋은 기회라고 생각됩니다.

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